Interés fijo vs Interés variable
Como ya hemos visto, es importante conocer detalladamente cuales son las hipotecas a las que podemos acceder. En esta ocasión queremos elaborar una pequeña guía sobre las principales ventajas y desventajas de las hipotecas de interés fijo y variable.
Los prestamos hipotecarios a interés fijo mantienen de forma constante el tipo de interés durante toda la vida del préstamo, con lo que la cuota mensual se mantiene invariable.
Sus ventajas:
- La cantidad que vamos a pagar (mensualmente, trimestralmente...), se mantiene constante. Esto permite una planificación más equilibrada de nuestra economía.
- Estamos protegidos de las fluctuaciones del mercado, ya que las subidas de los tipos de interés no nos afectarán en la cantidad a pagar de la hipoteca.
Sus inconvenientes:
- Al pagar una cantidad fija por nuestra hipoteca no nos beneficiamos de posibles bajadas en los tipos de interés.
- Las comisiones de cancelación son muy superiores a las hipotecas variables.
- Los plazos máximos de amortización de estos préstamos presentan una mayor limitación (en torno a los 15 años), lo que supone disponer de una economía estable por parte del cliente.
Los préstamo hipotecarios a tipo de interés variable son aquellos en los que el tipo de interés que se aplica varía conforme a la variación de los tipos de interés en el mercado (el tipo de interés de referencia más común es el Euribor). Normalmente este tipo de préstamos presentan un tipo de interés fijo o inicial para los 6 ó 12 primeros meses, transcurridos los cuales se procede a la primera revisión del tipo.
Sus ventajas:
- El tipo de interés que pagamos por nuestra hipoteca se ajustara a la evolución del mercado. Esto es muy positivo en tendencias bajistas de los tipos de interés, aunque puede ser negativo en casos contrarios.
- Las comisiones de este tipo de préstamos son más bajas que en las de interés fijo.
- Los plazos de amortización son superiores (la media está entre 25 años y 30 años).
Sus inconvenientes:
- Su principal desventaja es que el tipo de interés viene dado por las oscilaciones del mercado. En situaciones de crisis o de inestabilidad económica, esto puede ser perjudicial para nuestros pagos.
La subrogación
La subrogación es una práctica muy habitual y extendida dentro del mundo de las hipotecas y, que por tanto, resulta importante conocer. Es otro de nuestros derechos.
La subrogación en un préstamo hipotecario supone el cambio de una entidad financiera a otra que nos de mejores condiciones e intereses. Gracias a la subrogación podemos ahorrar en los gastos de apertura y de formalización de una nueva hipoteca.
Esta práctica consiste en acudir a otra entidad financiera en busca de una mejor oferta hipotecaria. Una vez que la nueva entidad nos haga una oferta, y nosotros la aceptemos, esta emitirá un aviso a nuestro banco o caja notificando las nuevas condiciones. La antigua entidad debe emitir, antes de 7 días, un certificado haciendo constar cuál es la deuda pendiente del cliente. Si prospera el proceso, esta deuda será gestionada desde la nueva entidad.
Durante los 15 días siguientes la entidad antigua puede pensárselo bien y asumir las condiciones de interés que ofrece la nueva entidad, con lo cual el proceso se detiene y se aplica la fórmula de novación que ya hemos visto. Si finalmente la antigua entidad no certifica la deuda en siete días o no asume las nuevas condiciones e intereses en el plazo de 15 días, entonces ya se pueden iniciar los trámites de la subrogación, cuyo final es el traspaso total de la hipoteca.
Existes dos modelos de subrogación:
- Subrogación con cambio de entidad financiera: En este caso el prestatario cambia su préstamo a otra entidad financiera que le mejora las condiciones del préstamo hipotecario y le de unos mejores intereses.
- Subrogación por asumir obligaciones ya contraídas: El comprador de una vivienda asume los derechos y obligaciones de otra persona. Esto suele ser habitual cuando se compra una vivienda directamente al promotor que obtuvo un préstamo hipotecario para financiar la construcción.
Si estas interesado, puedes pedir información sin compromiso rellenando el formulario de subrogación de Captalis.
La novación
La actual crisis financiera y lo grandes cambios dentro del mercado inmobiliario han provocado un aumento sin precedentes en la demanda de hipotecas. En este contexto es frecuente que algunos clientes acaben comprobando que los intereses que se les cobran son demasiado altos y, que por tanto, no tienen la hipoteca que más se ajusta a su economía. En estos casos es importante conocer una herramienta que nos ayudará a negociar con los bancos y que además forma parte de nuestros derechos como clientes: la novación.
Entendemos por Novación el proceso por el cual la entidad financiera procede a modificar las condiciones de una hipoteca en función de la petición de un titular. Cuando modificamos la hipoteca existe la posibilidad de cambiar el tipo de interés, el importe pendiente o el plazo en el que debemos pagar. Incluso podemos negociar un cambio sobre los titulares del préstamo. Elemento que puede ser muy interesante, por ejemplo, en el caso de que una pareja se separe.
En este sentido la novación del préstamo hipotecario es una solución ideal en el caso de que no estemos conformes, ya que los gastos derivados del cambio suelen ser muy bajos. Incluso en ocasiones ni siquiera es necesario modificar la escritura pública para disminuir o varias los intereses de una hipoteca.
Sí es necesaria una nueva escritura en el caso de que necesitemos un cambio del tipo de interés, de fijo variable (o al contrario), o en el caso de que busquemos cambiar los aspectos de referencia de la hipoteca (plazo, importe…) No obstante los gastos son mínimos y no suelen suponer un problema.
En conclusión todo cliente que no esté conforme, o que su hipoteca no se ajuste a su economía, debe negociar con su entidad financiera unas mejores condiciones. Forma parte de nuestros derechos.
Tipos de hipotecas
A la hora de contratar una hipoteca debemos de tener en cuenta varias cuestiones. Una de las más importantes es saber que existen un gran tipo de modalidades, y que cada una tiene sus ventajas y peculiaridades. Cuanto más sepamos sobre ellas más fácil será organizarnos.
Estas son algunas de las hipotecas más frecuentes:
- Hipoteca de interés fijo: Son las más estables y seguras. Su ventaja radica en que estaremos pagando la misma tasa de interés durante la duración total de la hipoteca, que normalmente oscila entre 20 y 30 años. Aunque el tipo de interés suele ser más alto, logramos mantener las cuotas mensuales. Este tipo de hipotecas suelen tener mayor éxito cuando la coyuntura económica es incierta, como es el momento actual.
- Hipoteca de interés variable: Con este tipo pagaremos menos cuotas mensuales mientras los tipos de interés se mantengan bajos, pero si estos aumentan también subirá nuestra hipoteca. Una de sus ventajas es que las tasas de interés y los pagos en sus primeros meses, o incluso años, suelen ser menores a los de una hipoteca de interés fijo. Esto te permite pagar una vivienda de mayor costo ya que la tasa de interé las inicial será más baja. El plazo suele ser hasta de 30 años, aunque hay casos de entidades ques conceden incluso hasta a 40 años.
- Hipoteca interés mixto: En ellas se define un tipo fijo para los primeros años, según los ingresos netos del cliente y, pasado el tiempo, el interés se fija en función de las oscilaciones del mercado. Esto nos garantiza un tiempo de estabilidad en los años que tengamos el tipo de hipoteca fijo, que suelen ser en los que más lo agradecemos debido al esfuerzo económico que hacemos en la compra del inmueble.
- Hipoteca Cuota fija o constante: En esta modalidad la cuota se mantiene fija durante toda la vida del préstamo o hipoteca. El interés se fija del mismo modo que para la modalidad de cuota variable. El problema, o ventaja, de estas hipotecas, es que en función de la cuota pactada, el plazo final puede ser o bien más corto, o bien mucho más largo de lo normal (la medía hipotecaria está en 30 años).
- Hipotecas crecientes: La cuota puede regirse con tasa de crecimiento fija, con tasa de crecimiento referenciada al I.P.C, etc. Son similares similar a las de cuota fija, pero su cuota va aumentando, con lo que el periodo de amortización es mayor que una de interés variable.
- Hipoteca Multidivisas: Se trata de un tipo de hipoteca en la que el préstamo o crédito se pide en varias divisas incluida la del país donde se firma. Esta hipoteca se hace en divisas que tienen un tipo de interés bajo comparado con la moneda local, como puede ser el Yen japones o el Franco suizo, y cuya estabilidad sea clara. Su principal ventaja es que podemos ir cambiando de divisa cada cierto tiempo.
- Crédito puente o hipoteca: Se trata de una modalidad bastante curiosa ya que el banco o entidad financiera nos hace un préstamo para nuestra financiación, y con la garantía de que lo ingresaremos posteriormente con sus intereses correspondientes. La hipoteca puente la suelen solicitar las personas que necesitan adquirir una nueva propiedad y que además no disponen de tiempo para vender su vivienda actual.