A la hora de buscar un listado íntegro de hipotecas 100, que son las que más intereses le aplican los bancos online como Activobank, iBanesto e Ing, hemos encontrado Prestum.es que en lugar de hacer el listado de productos como si fuera un comparador, te ofrece también oficinas, noticias y manuales.

Os pasamos, a parte de los anteriores algunos ejemplos que nos han parecido interesantes: hipoteca BBVA, Hipoteca Banco de valencia, hipoteca joven, etc.

¿Cómo lo véis?

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Esta medida del Gobierno, que será efectiva a partir del 1 de enero de 2011 parecía estar más lejos, pero solo quedan seis meses para que afecte a todas aquellas personas que vayan a comprarse una casa y tengan ingresos por debajo de los 24.000 euros.

En contraposición con el planteamiento que hay detrás de este movimiento, generalmente llevado a cabo por gente que está comprando para beneficiarse aún de las ayudas, está la postura de aquellos que prefieren esperar a que los precios bajen más. Muchos opinan que aún queda margen para bajadas en el valor de las casas. Es necesario recordar en este punto que la situación del sector inmobiliario sigue siendo delicada.

La medida del IVA, ya activa, ha encarecido la vivienda como producto en un punto porcentual, pues, actualmente, se grava al 8%, cuando antes lo hacía al 7%. Desde luego, los contratiempos marcan la actualidad inmobiliaria, por lo que lo único claro son los números. A ellos nos atenemos.

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La crisis económica y, más aún, la inmobiliaria, han tenido consecuencias directas en el mercado de la vivienda. Así, el precio del piso o vivienda está ahora muy lejos de los niveles de antaño. Además, hay que añadir otro factor, como es el desconocimiento de la evolución de los precios, puesto no se sabe aún si han tocado suelo. Por eso, muchos se preguntan: ¿Qué precio poner al piso?

Hay tres posibilidades: que los precios sigan bajando, tesis apoyada por muchos expertos que piensan que aún no se ha tocado fondo, que se estanquen y que comiencen a subir, como ya ha pasado a pequeña escala en algunas comunidades autónomas.

El precio es una variable económica determinante a la hora de la compra venta en el mercado hipotecario y, por eso, hay que acertar bien al establecerlo. Hay que tener en cuenta que el cliente pagará por la casa el precio y los intereses que le correspondan en la hipoteca, por lo que es una inversión de calado. Ello redundará también en el éxito de la operación.

Hoy daremos dar unos pasos para establecer las variables que deben ser tenidas en cuenta a la hora de establecer el precio que poner a  la vivienda, ya sea casa o piso. Para comenzar es importante la zona donde está situado el inmueble, la edad de la vivienda y el estado de la casa.

¿Cómo establecer estas variables? Una forma sencilla es mirar en los portales de compraventa de viviendas, donde nos haremos una idea de los precios de casas con condiciones similares. Al menos estos parámetros establecerán unos precios que sirvan como referencia.

Muchos aprovechan para subir el precio de las viviendas y ganar más con la operación, pero se corre el riesgo de que se quede el cartel de "se vende" mucho tiempo en la fachada. Más con el momento actual, con el mercado muy débil.

Otra idea es comparar precios con una inmobiliaria, que normalmente expone las variables de la casa que vende en el escaparate. A este valor cabe restarle de margen entre un 3% y un 5% del precio, que la empresa eleva para llevarse su parte.

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El aumento de la compraventa de viviendas en meses anteriores y el aumento en la constitución de hipotecas, hicieron comenzar a creer en una recuperación inmobiliaria, pero aún no se sabe si esta tendencia marcará los próximos meses.

El próximo incremento del IVA y la eliminación de las deducciones por compra de vivienda están fomentando, según los expertos, esta recuperación inmobiliaria, por lo que habrá que esperar a datos posteriores, para saber si el crecimiento es definitivo o no.

Las operaciones de pisos también crecieron respecto al mismo periodo de 2009, concretamente aumentaron un 7,04%. Pero los datos no son positivos si miramos el volumen de compra venta año tras año. Con datos de abril de 2009 a marzo de 2010, cuando se vendieron 430.871 pisos, el retroceso respecto a este mismo periodo en una etapa anterior fue del 15%. La recuperación inmobiliaria, como podemos extrapolar de estos datos, está en su fase inicial y aún es pronto para saber cómo evolucionará.

El Colegio de Registradores opina que las caídas de ventas se están estabilizando, gracias a cifras como las que hoy presentamos; esto es, gracias a los incrementos trimestrales.

En cuanto al tipo de construcción que ha formado parte de esta mejora y recuperación inmobiliaria, tenemos los siguientes resultados. Más de la mitad de las viviendas sujetas a operación son pisos nuevos, 60.740 pisos, el 51,5% del total. El resto, usados.

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A pesar de la bajada de precios de la crisis y el reajuste de precios a muchas familias les sigue costando encontrar una vivienda que poder pagar. Pero la caída de ventas durante el periodo de estancamiento económico ha hecho nacer un fenómeno: la compra de casas “low cost”.

Estos inmuebles se caracterizan porque tienen un precio más bajo que antes, dado que hay un gran stock de casas y las entidades financieras y promotoras tienen urgencia para venderlas.

Además de la dificultad de vender, en la etapa posterior a la crisis, se sumó otro factor. Al montón de casas sin vender se añadieron las embargadas de gente que no pudo pagar los inmuebles por el mal momento económico.

Así, el cliente podrá comprar una vivienda nueva por un precio más razonable que lo habitual. Tampoco hay que emocionarse con esta información y sí contemplarla cómo lo que es: supone un descuento. Éste es grande en ocasiones, pero parte, casi siempre, de precios muy altos. Por ello, a alguien que no cuente con elevadas cantidades de dinero, puede no dejarlo totalmente satisfecho.

Si quedas satisfecho con la oferta de este tipo de portales, después vendrá la hipoteca. Pero lo más importante: tendrás tu casa propia a un precio asequible y habrás ahorrado dinero.

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También hay que decir que el mercado hipotecario está resurgiendo y que las hipotecas comienzan estar más al alcance de la gente. El crédito hipotecario urgente se concede, pero con las espaldas muy cubiertas a la hora de impago, por lo que si la persona no llegara a realizar algún pago se le embargaría la casa, que en este caso sería el aval.

Los artífices de estos créditos no son los bancos y cajas de ahorro tradicionales, sino agentes o consultoras que hacen de intermediarios con las éstas, o que actúan directamente como prestamistas.

Todo este panorama también es producto de la morosidad y el alto endeudamiento que se registró años atrás, por lo que si tienen deudas, la mejor solución no es endeudarse. Si no sabes hasta que punto eres solvente siempre te vendrá bien utilizar una calculadora de endeudamiento, con el fin de conocer hasta qué punto puedes afrontar el pago de una casa con tu situación financiera actual.

Hay que contar con que las condiciones de estos créditos son blandas, por un lado, pero duras por otro. En caso de impago las comisiones son muy superiores, así como los intereses de demora o las clausulas y condiciones.

Después de detallar las características de las hipotecas urgentes, debemos fiarnos solo hasta cierto punto de sus ventajas. Todo hecho con responsabilidad y consciencia está bien, pero quizás si nos tiramos a la piscina sin información, paguemos muy caras las consecuencias.

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Como reza el dicho no se debe “empezar la casa por el tejado”. Con ello, hay que tener en cuenta que lo principal es tener una idea de cuánto nos va a costar la operación: no sólo el precio de la casa y (en casi todos los casos) el precio de la hipoteca, sino el IVA, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP) y otros gastos.

Los números son esenciales para saber si podemos asumir el gasto que supone comprar una vivienda. Esto es sumamente importante: adquirir responsabilidad financiera.

También es recomendable una tasación previa para tener conocer un valor aproximado de la casa, además de para saber si toda la propiedad está en orden. A ello, debemos añadir una negociación con el vendedor, a fin de conseguir un mejor precio. En la mayoría de los casos, esta petición es muy lícita, por lo que no debemos tener miedo a hacerlo. El “no” ya lo tenemos.

Después de conocer las posibles limitaciones de la operación, debemos pensar también en el futuro: no debemos ajustar el presupuesto a la compra de la vivienda, porque después habrá otros gastos, como los muebles, el mantenimiento de la casa u otros.

Consejos para la hipoteca

Es necesario tener en cuenta otros datos sobre la situación actual a la hora de comprar una vivienda: los tipos de interés están hoy en día en mínimos históricos, pero en algún momento van a subir y siendo las hipotecas créditos a largo plazo, se pagará más a media y larga vida del crédito. Hay que tener cuidado.

Por supuesto, otro punto importante es comparar los distintos productos y elegir bien. No debemos quedarnos en nuestro banco de toda la vida por pereza o no buscar, pues hay mucha información para poder elegir. Para ello, lo mejor es utilizar comparativas de hipotecas y conocer bien el mercado.

Otra clave para comprar la vivienda con responsabilidad es que la hipoteca que firmemos no tenga un plazo muy amplio. La mecánica del crédito hipotecario es que cada año, paguemos una cantidad por el dinero prestado, por lo que cuanto más plazo haya, más interés pagaremos.

Lo que puede parecernos una ayuda del banco para que paguemos más cómodamente, es para la entidad financiera un "chollo".

Por último, algo clave: todo endeudamiento que se sitúe por encima del 30% no es recomendable. Así que a echar cuentas…

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El aumento respecto al año anterior es la segunda subida consecutiva de este año, por lo que hace pensar que puede ser indicio de recuperación. En el mes pasado, se registró un 2,3% más que el año anterior. En realidad, la primera subida se registró en noviembre de 2009, cuando el repunte fue del 1,8%.

En el mes de febrero, las principales protagonistas de la concesión de créditos hipotecarios fueron las cajas de ahorro, que concentraron el 51,3% de los créditos constituidos. Les siguieron los bancos, con el 37,9%, y otras entidades financieras, con el 10,8%.

Otro dato curioso es que, en febrero, el tipo de interés medio de las hipotecas fue de cerca del 4%, concretamente del 3,97%, lo que supone un 26,5% menos que en el mismo mes de 2009, así como un 2% inferior al de enero del presente año.

También puede resultar muy interesante que el número de hipotecas que cambiaron sus condiciones en febrero: un total de 443.882 créditos hipotecarios. A este respecto, el 40,4% de las modificaciones fue en el tipo de interés, con lo que el tipo fijo se vio reducido en este mes desde el 2,6% anterior, al 1,7%, entre todas las hipotecas. El cambio corrió a favor del tipo de interés variable.

Parece que hay signos más que evidentes de cambio, pero aún hay que estar atento a los datos de los meses que siguen, para poder hacer un juicio más calmado. ¿Será esto el principio de la tan esperada recuperación de las hipotecas en España?

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¿Qué supone? Simplemente significa un cambio de banco. De alguna manera, el cliente se vende al mejor postor y puede modificar su decisión, si otra entidad financiera le ofrece un crédito hipotecario más barato. ¿Quieres cambiar las condiciones de hipoteca? Este es tu sitio.

Conocer las mejores hipotecas de subrogación pasa, como casi siempre, por el tipo de interés que nos cobra la entidad financiera, que al final no es más que lo que nos cuesta pagar el préstamo de dinero. Casi siempre contamos con un tipo de interés variable o mixto, pues pocas veces el crédito hipotecario tiene interés fijo, aunque los hay.

El interés mixto comportará pagar un tipo fijo durante un periodo de tiempo, habitualmente de pocos años, y después, un tipo variable. Por eso, es importante el valor del Euribor en cada momento, pues determinará cuánto tendremos que pagar mes a mes. Por ello, también debemos buscar el diferencial más bajo, así que, allá vamos.

La Hipotecambias de Caja España es una buena opción, que además de tener un diferencial muy asequible (EUR+0.25), solo pide un producto asociado, como es la domiciliación de la nómina. No obstante, tiene una contrapartida, como es la clausula del suelo, que se establece en el 2,5%, por lo que en un contexto de tipos bajos no es lo más recomendable. Además, corre a cuenta de los gastos que te cuesta realizar esa operación.

Otra de las mejores hipotecas de subrogación del mercado es la Hipoteca Uno-e de la entidad homónima, que ofrece un atractivo diferencial (EUR+0,29%). Además, con este cambio, podrás beneficiarte de todas las bajadas de tipos de interés que tengan lugar y será por ello idónea si te quieres librar de tu clausula de suelo. Exige contratar un seguro de vida, así como la domiciliación de la nómina y recibos.

Otro banco que ofrece un buen producto es Barclays, con su Hipoteca Cambio de Banco Bonificada, que sin suelo y asumiendo también los gastos que afrontas al cambiar tu hipoteca, pone al servicio del cliente un crédito hipotecario con un tipo de interés de EUR + 0,33%. Pero no todo puede ser tan perfecto: con ella, el cliente deberá contratar un seguro de vida, de hogar, una tarjeta de crédito, un plan de pensiones de mínimo 600 € y/o fondos de inversión de mínimo 600 € y/o seguro protección de pagos, así como domiciliar su nómina en el banco.

Por último, destacaremos la Hipoteca Azul de subrogación de iBanesto, que  nos ofrece el crédito hipotecario a EUR+0.38. Las condiciones de esta hipoteca pasan por contratar un seguro de hogar y una tarjeta de crédito, así como domiciliar la nómina y recibos. La entidad se hace cargo también en este caso de los gastos que nos suponga dicha operación.

Tras contemplar algunas opciones con atractivos inmejorables, estaremos dispuestos para saber cuánto podemos ahorrarnos en el cambio de banco. Existen calculadoras de subrogación para este fin. Desde luego, todo lo que sea gastar menos dinero será siempre positivo para las economías domésticas. ¿Aún te lo estás pensando?


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Parece que no siempre. Los números dicen que, actualmente, otras posibilidades la superan en rentabilidad. La amortización es positiva, pero si invertimos ese mismo dinero en un producto financiero, a fecha de hoy, nos reportará más beneficio.

La amortización del capital pendiente puede ser parcial o total, como hemos visto. Esto nos ayudará a conocer también la penalización que tenemos que afrontar en estos dos casos, pues normalmente las entidades financieras tienen una comisión que contrarresta que el cliente pague menos intereses. Estas comisiones -comisión por amortización anticipada o cancelación total- oscilan entre el 0 y el 3 por ciento.

Gracias a la amortización se restarían intereses que el banco o caja nos cobrarían aún por la hipoteca, en contraposición con el rendimiento de un nuevo producto, también basado en intereses, pero, en este caso, que ganamos de la entidad financiera.

¿Por qué renta más actualmente? Pues porque en este contexto, de tipos de interés bajos y en que los bancos y cajas necesitan líquido, la rentabilidad que nos ofrecen algunos depósitos, por ejemplo, puede doblar el interés que pagamos por nuestra hipoteca. Si nos hacemos, por ejemplo, con un depósito del 4% TAE, que ahora se ofrecen, será mejor opción que amortizar una hipoteca cuyo diferencial esté en el 0+40 e incluso más.

Desde luego, es decisión de la persona elegir qué quiere de cara a sus finanzas personales, pero esto es un análisis de qué es lo mejor actualmente. La última palabra la tienes tú.

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