Esto se debe a que los bancos estadounidenses ya no están dispuestos a correr más riegos, con lo que  han aumentando los intereses y avales necesarios con el fin de evitar el impago de las deudas mensuales. Por desgracia,  las regiones en la que los bancos se muestran más duros son precisamente en las zonas más deprimidas por la crisis. Algo que sólo logra empeorar la situación financiera local.

Esto parece que puede cambiar con la nueva designación del presidente Barack Obama, que bajo el lema “Yes, we can” se ha comprometido a promover una serie de medidas para que los hipotecados con problemas en el pago de sus préstamos  puedan hacerlo de forma más cómoda y no pierdan su vivienda.

Actualmente se estima que los embargos y la denegación de préstamos afectan en algunas zonas de EEUU (las más deprimidas) a más del 20% de la población. Es por ello que Obama ha repetido en numerosas ocasiones que; “No nos hemos centrado en los embargos y en los propietarios de viviendas tanto como hubiera deseado. Tenemos que facilitar las negociaciones entre bancos y propietarios para que puedan conservar sus viviendas“.

Impedir el agravamiento de los principales indicadores de la economía de Estados Unidos, y la acusada contracción del crecimiento, será una de las prioridades de Obama. Entre las medidas que contempla aplicar destaca la reestructuración bancaria de los pagos de los deudores morosos, beneficios fiscales para los hipotecados,  creación de empleo en las zonas más deprimidas, y  una mayor demora en aplicación de los embargos.

Entre las nuevas medidas se está planeando aplicar una moratoria de hasta dos años para las familias  en paro que hayan suscrito una hipoteca inferior a 170.000 euros. La medida puede beneficiar a unas 500.000 familias, ya que supone el aplazamiento de la obligación del pago del 50% de la cuota mensual hipotecaria durante 24 mensualidades, mientras que las cantidades aplazadas, el otro 50% de la cuota, se compensarán a partir del 1 de enero de 2011 mediante su prorrateo entre las mensualidades que resten para la satisfacción de la hipoteca, con el límite máximo de 10 años.  Si finalmente las familias no puedan satisfacer el resto de la cuota aplazada, el Estado garantizará estas cantidades a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO).

Los beneficiarios deberán estar parados o pasar a estarlo con anterioridad al 1 de enero de 2010 y tener derecho a prestación, o ser trabajadores autónomos con cargas familiares que hayan cerrado su negocio o acrediten pérdidas que reduzcan sus ingresos a tres veces el IPREM, así como pasar a ser pensionistas de viudedad con cargas familiares.

Esta ayuda viene avalada por los sindicatos, ya que ante la mala situación de la economía, buscan evitar el embargo de las viviendas, mediante la transformación temporal de las hipotecas en alquileres.  El objetivo  final es amortiguar  los estragos del desempleo en las familias, ya que  en los últimos doce meses los hogares con todos sus miembros en paro han aumentado un 68%. El ejecutivo  también se ha comprometido a desarrollar programas de formación y empleo y de contratación directa de parados.

El Euribor, tipo al que se referencian tres de cada cuatro hipotecas,  se ha reducido, por el momento,  hasta el 4,916%, dejando la media mensual en el 5,384%. Las medidas económicas internacionales que se han tomado parecen estar dando buenos resultados.

Unos datos que suponen el mayor recorte de su historia, tras caer en 14 sesiones consecutivas. Pero aún puede haber más, ya que los expertos creen que estos descensos continuarán hasta finales de año ante la previsible nueva bajada de los tipos de interés oficiales. Lejos parece quedar  los días en los que el Euribor llego a superar ampliamente el 5,489%, encareciendo la letra de las hipoteca en 58 euros al mes y 704 euros al año para un préstamo medio de 150.000 euros a 25 años.

Por si fuera poco, Jean-Claude Trichet, presidente del BCE, aseguró que podrían producirse nuevos recortes en el precio del dinero. Además, el BCE anunció que prestará a tres meses y con un interés del 3,75% todo el dinero que le pidan los bancos.  Sea como sea, por ahora el mercado descuenta una rebaja de 50 puntos básicos, hasta el 3,25%.

Por otra parte las nuevas medidas bancarias están afectando duramente a un segmento de la población que había  comprado recientemente  una vivienda. Las facilidades hipotecarias han cambiado mucho en los últimos meses.

La realidad es que los nuevos hipotecados se encuentran con unos precios muy altos, con unos tipos de interés en fase alcista y totalmente inestables, y con unos plazos desproporcionados, y que ya no pueden ampliarse más (algunas entidades ofrecen hipotecas a 40 y años.

Por si fuera poco, la actividad hipotecaria ha descendido notablemente por tercer mes consecutivo, pese a que sigue manteniendo un ritmo de crecimiento interanual muy elevado, que alcanza los  846.000 millones. Datos que indican que se contratan menos hipotecas, pero mucho más infladas.

El presidente de la Asociación Hipotecaria Española, Gregorio Mayayo,   viene aconsejando desde hace meses una reforma radical de la ley del mercado hipotecario. El gobierno se ha comprometido a trabajar en ello.

El diario Times ha publicado recientemente como un banco británico ha concedido una hipoteca a 25 años de más de 295.000 euros a un pensionista de 102 años. Este jubilado tendrá 127 años cuando termine de pagar el préstamo bancario, en mensualidades de 1.400 euros (aunque su pensión no llega a los 1000). Aún así el pensionista piensa hacer frente a los pagos con las rentas que recibe mensualmente. No obstante, el caso de este jubilado no es único, ya que un profesor de matemáticas retirado de 75 años, ha suscrito un préstamo de 177.000 euros en otro banco.

En Europa la mayoría de las entidades financieras sitúan los 75 años como edad límite para poder optar a una hipoteca, si bien hay algunas entidades que no aplican estas limitaciones.

Algunas organizaciones de caridad han advertido a los ancianos de los riesgos para la salud que puede conllevar asumir la presión de estos préstamos a tan avanzada edad.

En este contexto de crisis económica las entidades financieras están empezando a ofertar Hipotecas con seguro de desempleo. Se trata de un producto muy demandado en los países anglosajones, pero que en España apenas se conoce.

La hipoteca de seguro por desempleo cubre temporalmente el pago de un préstamo hipotecario en el caso de una posible pérdida del trabajo o de una  incapacidad temporal. Este modelo protege de la eventual pérdida del trabajo si se trata de trabajadores por cuenta ajena, mientras que en el caso de trabajadores por cuenta propia, solamente la incapacidad temporal.

Mediante el pago de una prima asequible de carácter mensual, se cubre posteriormente las cuotas de préstamos personales e hipotecarios en caso de que el titular pierda el empleo. Los requisitos básicos para contratar este tipo de hipotecas ser menor de 60 años, estar contratado o dado de alta como autónomo, y presentar un certificado de salud.  Los bancos exigen un mínimo de permanencia en este tipo de hipotecas de entre seis meses y tres años.

Aunque existen muchos modelos de hipotecas con seguro de desempleo, lo normal es que garanticen el pago de la cuota de la hipoteca con un límite de 1352,28 euros cada mes, hasta 12 meses consecutivos, y por un total de 24, siempre durante los cinco primeros años del préstamo, cubriendo solamente al primer titular. A partir del quinto año se puede renovar anualmente.

La cuota máxima que cubre el seguro de protección de pagos queda establecida en función del tipo de contrato que se suscriba, y aunque varía según la entidad emisora, por término medio oscila entre 1.000 y 1.500 euros mensuales, aunque existen también pólizas que pueden rebasar este límite.

Estos datos indican que el endeudamiento de los hogares por la compra de vivienda se mantiene en niveles muy elevados, ya que  el esfuerzo familiar ha pasado de un 43,3% de la renta en los tres primeros meses de 2007, al 44,2% en el segundo trimestre, 45,4% en el tercero y 46,3% al cierre del año.

El dato positivo es que el importe medio de las hipotecas cayó un 4,56% en junio en comparación con el mismo periodo del año anterior y se situó en 141.939 euros. Aún así, el Euribor, tipo al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España, se ha situado este mes en el  5.477, con lo que se mantiene en máximos históricos, por encima del 5,248% que marcó en el mes de agosto del año 2000.

De esta forma el salario de los españoles hipotecados está sufriendo grandes recortes como consecuencias de las subidas continuadas del precio de la vivienda. En el segundo trimestre del año el precio de una vivienda de tipo medio (93,75 metros cuadrados) era 6,9 veces superior a la renta bruta disponible de un hogar mediano, una décima menos en que el conjunto del 2007 y el 2006.

Uno de los productos más útiles son las denominadas hipotecas puente. Básicamente se trata de un préstamo o crédito que nos facilita la financiación para cambiar de vivienda, de modo que evita vender el primer piso de forma precipitada. Gracias a este préstamo,  una vez que ya estemos alojados en nuestra nueva vivienda podremos vender con tranquilidad nuestra antigua casa.

Con este tipo de créditos podemos pagar únicamente la cuota de  nueva la vivienda, y ampliar o retrasar temporalmente la cuota de nuestro antiguo piso.  Esto en términos de banco se llama carencia, es decir que se retrasa el pago.

Las hipotecas puente pueden solicitarse para una vivienda o sobre varias. Para ello la entidad calcula el importe de tasación de  la nueva vivienda a adquirir, pudiendo llegar hasta el 100%, adquiriendo el compromiso en escritura de que cuando vendamos la primera vivienda, cancelaremos parcialmente la hipoteca de esta vivienda. Si dicho importe no fuera suficiente, podemos hipotecar la primera vivienda hasta llegar al 80% del valor de tasación de la misma. En el caso de que este hipotecada, podríamos recurrir a la novación.

La ventaja de las hipoteca en divisas es que podemos beneficiarnos de los  bajos tipos de interés de otras divisas para abaratar los prestamos y mejorar muestra situación hipotecaria. Las hipotecas multidivisas consiguen repartir los riesgos de las monedas, ya que en el caso de que una divisa sufra inestabilidad, podemos decantarnos por otra. Una medida interesante para las hipotecas multidivisas es negociar con el banco el límite de los riesgos de variaciones de tipos de interés y de cambio.

Sobre el amplio abanico de divisas, el crédito en yenes es el más recomendable. Esto se debe a la actual  revalorizacion del euro sobre el yen, que presenta un tipo de interés del 0,50%, frente al de la zona euro que está en el 4,25%  Otra opción más conservadora es el Franco Suizo, que aunque tiene un tipo de interés más alto, su fluctuación es menor.

Contratar este tipo de hipotecas también tiene sus riesgos, ya que si la divisa elegida sufre una variación brusca  el importe de nuestra deuda también se incrementará. Esto supone que  hay que estar al tanto de las distintas subidas de intereses, ya que debemos saber cuáles son las divisas más estables. Además, el banco nos cobrará una pequeña tasa al cambiar la divisa pactada por otra más beneficiosa.

Los prestamos hipotecarios a interés fijo mantienen de forma constante el tipo de interés durante toda la vida del préstamo, con lo que la cuota mensual se mantiene invariable.

Sus ventajas:

• La cantidad que vamos a pagar (mensualmente, trimestralmente…), se mantiene constante. Esto permite una planificación más equilibrada de nuestra economía.
• Estamos protegidos de las fluctuaciones del mercado, ya que las subidas de los tipos de interés no nos afectarán en la cantidad a pagar de la hipoteca.

Sus inconvenientes:

• Al pagar una cantidad fija por nuestra hipoteca no nos beneficiamos de posibles bajadas en los tipos de interés.
• Las comisiones de cancelación son muy superiores a las hipotecas variables.
• Los plazos máximos de amortización de estos préstamos presentan una mayor limitación (en torno a los 15 años), lo que supone disponer de una economía estable por parte del cliente.

Los préstamo hipotecarios a tipo de interés variable son aquellos en los que el tipo de interés que se aplica varía conforme a la variación de los tipos de interés en el mercado (el tipo de interés de referencia más común es el Euribor).  Normalmente este tipo de préstamos presentan un tipo de interés fijo o inicial para los 6 ó 12 primeros meses, transcurridos los cuales se procede a la primera revisión del tipo.

Sus ventajas:

• El tipo de interés que pagamos por nuestra hipoteca se ajustara a la evolución del mercado. Esto es muy positivo en tendencias bajistas de los tipos de interés, aunque puede ser negativo en casos contrarios.
• Las comisiones de este tipo de préstamos son más bajas que en las de interés fijo.
• Los plazos de amortización son superiores (la media está entre 25 años y 30 años).

Sus inconvenientes:

• Su principal desventaja es que el tipo de interés viene dado por las oscilaciones del mercado. En situaciones de crisis o de inestabilidad económica, esto puede ser perjudicial para nuestros pagos.