El Euribor repunta hoy seis milésimas y establece su tasa diaria en 1,413% , con lo que la media mensual se coloca en 1,366%.

Desde que finalizó el mes de junio, el Euribor, tipo de referencia de la mayor parte de las hipotecas en España, ha marcado una tendencia alcista. Tras mucho tiempo en niveles bajos, este hecho marca una gran diferencia con la etapa anterior.

A día de hoy, con una tasa del 1,413%, se aproxima cada vez más a los valores que marcaba hace un año (1,412% en julio de 2009), por lo que resulta previsible que finalice la tendencia de rebajas de la cuota de las hipotecas a los usuarios a quienes les toque revisión.

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Por lo general, este tipo de suscripciones aumentan cuando el Euribor lleva bastantes meses o años de continuo ascenso. A pesar de la postura reacia de los intermediarios financieros a conceder este tipo de productos, en los últimos meses ha aumentado de forma considerable la oferta de hipotecas a interés fijo.

Esta opción hipotecaria permite conocer la cantidad que debe ser abonada mensualmente, permitiendo una mejor planificación económica. Es apropiada para viviendas con un valor no muy elevado para evitar así los plazos mensuales excesivos, al igual que para segundas residencias cuya cuantías está por debajo del coste medio de un inmueble habitual.

Con escasa promoción publicitaria por parte de las entidades financieras en relación a las hipotecas de interés variable, pero con una oferta cada día en ascenso, se destacan algunos ejemplos:

• Hipoteca Activa Fija de Activo Bank. Tipo de interés: 4,60% a un plazo máximo de 30 años. Financiación máxima:  80%. Exige contratación de seguro de hogar.

• Hipoteca Fija (de 26 a 30 años) de Barclays. Tipo de interés: 4.58% a un plazo máximo de 30 años.Financiación máxima:  80%. Exige contratación de seguro de hogar, domiciliación de nómina y de recibos.

• Hipoteca Fija (de 1 a 15 años) de Barclays. Tipo de interés: 4.59% a un plazo máximo de 15 años.Financiación máxima:  80%. Exige contratación de seguro de hogar, domiciliación de nómina y de recibos.

• Hipoteca Fija (de 21 a 25 años) de Barclays. Tipo de interés: 4.64% a un plazo máximo de 25 años.Financiación máxima:  80%. Exige contratación de seguro de hogar, domiciliación de nómina y de recibos.

• Hipoteca Fija (de 16 a 20 años) de Barclays. Tipo de interés: 4.66% a un plazo máximo de 20 años.Financiación máxima:  80%. Exige contratación de seguro de hogar, domiciliación de nómina y de recibos.

• Tuhipoteca Fija de Bancaja. Tipo de interés: 5,33% TAE hasta 15 años; 5,43% TAE hasta 20 años; 5,64% TAE hasta 25 años; 5,75 % TAE hasta 30 años.

• Hipoteca Tipo Fijo de Caja Navarra. Tipo de interés: hasta 15 años 5,33 % TAE; más de 15 y hasta 20 años  5,43 %TAE, para más de 20 y hasta 25 años 5,64 %TAE y para más de 25 y hasta 30 años (plazo máximo) 5,75 %TAE. Plazo: 30 años. Financia un 80% de la vivienda y exige seguro de vida, del hogar y domiciliación de nómina.

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Partimos de una premisa fundamental: ahora que la venta es más complicada, debemos potenciarla. Para ser claros: ofrecer algo que merezca la pena, que otros no ofrezcan, que se diferencie. 

Además, nos guste o no, la tendencia general es al ajuste de los precios, por lo que si queremos venderla, seguramente tengamos que bajar su coste. Y este gesto no es porque sí. En un contexto en que no se venden casas y la oferta sube, los precios bajan. Además, la burbuja inmobiliaria, que mantenía los precios de las casas en un nivel alto, ha estallado y la situación no es igual. Por otro lado, tampoco ahora es tan fácil conseguir, como antes, financiación.

Las hipotecas ya no se dan con las condiciones de antes, los precios de tasación ahora se sitúan por debajo del precio del vendedor, y así, la gente tiene que pagar más entrada de piso. Con todo ello, quiere decirse que ha habido un reajuste en el sector en todos los sentidos.

Un consejo, es dado que la variable precio es muy importante, nunca esconderla. Los tradicionales carteles de ‘Se vende’ casi nunca ponen el precio, por lo que te diferenciarás si lo haces. Si se puede poner en el cartel otra cualidad más para informar a los posibles compradores, mejor que mejor.

Otro consejo es promocionar la venta por el mayor número de canales. Los tradicionales carteles de ‘Se vende’ funcionan, pero ahora hay otros métodos que no se pueden pasar por alto: Internet, por ejemplo, es fundamental. Otras formas de venta son los periódicos y las inmobiliarias, que como nos harán llegar a mucha gente también.

No podemos olvidar (aunque creamos que es obvio) que debemos poner toda la información del piso, detalladamente, para que el cliente perciba confianza: la zona del miso, metros, años de construcción, número de habitaciones, si es exterior o interior, si tiene ascensor y el sistema de calefacción.

Retomando lo que decíamos al principio, debe “venderse” todo aquello que destaque: bien sea la zona tranquila, los servicios cercanos, las plazas de garaje, si hay portero físico o la supresión de barreras arquitectónicas, por ejemplo.

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Está claro que esta opción es muy recomendable para aquellos que quieran pagar poco a poco su vivienda y no tengan mucho dinero ahorrado para pagar la entrada del piso de una vez.

Habitualmente las hipotecas 100 exigen contratar productos asociados, como seguros o planes de pensiones, además de exigir avales más duros.

Otra cosa a tener en cuenta es que el valor de la vivienda se establece mediante la tasación  y no por el precio que pone el vendedor.  La tasación es realizada por empresas que tienen firmados convenios de colaboración con los bancos y cajas. Por ello, antes de la crisis los precios de tasación solían estar por encima de los del vendedor, pero con el mal momento actual es al revés.

Con ello, con una hipoteca 100 y el precio de la tasación por debajo del precio del vendedor, el usuario aún paga parte del piso como entrada.

Veamos algunas de las hipotecas 100 del mercado:

• Hipoteca Bonificada Classic de Ibercaja: TAE: 4,80% durante el primer año, resto Euribor + 1,25%. Exige domiciliación de nómina, recibos y seguros de vida y hogar, así como tarjeta de crédito. Plazo máximo de 30 años.

• Hipoteca INMOselección de Banco Pastor: Euribor 1 año + 0,49 %, si compras una vivienda a través del servicio del Banco Pastor. Plazo máximo de 50 años
• Hipoteca joven 100 de Caja Duero: Euribor + 0,35 %. Edad máxima para contratar 41 años. Exige domiciliación de nómina, seguros de vida y hogar, así como tarjeta de crédito. Plazo máximo de 52 años.

Si todas las características de la hipoteca nos convencen, podemos interesarnos por una. Hay que conocer todos los detalles y después aprovecharnos de todas las ventajas posibles.

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Otra de las opciones que se pueden contemplar para ahorrar es el cambio de banco en la hipoteca, a fin de reducir el tipo de interés que se paga por el crédito.

Por eso, a igualdad del resto de elementos, cuando alargamos el plazo, pagaremos menos mes a mes, porque se divide entre más tiempo, pero al final, al calcular los intereses se pagará más, porque el crédito tiene más vida.

En caso de tener problemas con los números, siempre se puede utilizar una calculadora de hipotecas, que aportando datos como importe del crédito hipotecario, plazo de amortización y tipo de interés, nos dirá cuánto tenemos que pagar como cuota.

El cambio de hipoteca o subrogación, por ejemplo, se basa también en el tipo de interés, que al dejar constantes el resto de variables, reduce la cuota, tanto mensual, como total.

El crédito hipotecario es un producto que tiene largos plazos de amortización porque es una operación costosa, en relación a los altos precios de las viviendas. El periodo de tiempo para pagar suele oscilar entre los 20 años y los 40 ó 50 años.

Podemos decir que la operación financiera de alargar el plazo de la hipoteca no es rentable financieramente, por lo que solo la aconsejamos a aquellos que estén con “el agua al cuello” como se suele decir. En cambio, si se puede hacer un esfuerzo conviene mantener un plazo menor y pagar menos intereses.

Como recordatorio, debemos tener presente que a la hora de pensar en una hipoteca tenemos que contemplar las siguientes directrices: TAE más bajo, menor plazo posible y cuanto menor sea el importe, menos pagaremos.

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Las ventajas para el inquilino son evidentes, pero ¿le reporta alguna al arrendador, a pesar de perder dinero, el cambio? Sí. Si llevamos tiempo en la casa, el casero sabe que no hemos dado problemas y tiene la seguridad de que pagamos y esto, aunque no lo creamos es muy importante.

Hay que tener en cuenta que si la crisis inmobialiaria afectó a la compra de viviendas reduciendo el número y endureciendo las condiciones de las hipotecas concedidas, afectó al alquiler multiplicando la morosidad. En ambos casos, los precios bajaron.

Para negociar la rebaja debes primero leer bien tu contrato, para que no te pille desprevenido, y ver las características de la zona, otros precios en portales de alquiler de viviendas, así como un acercamiento a otras posibilidades para irte otra casa en caso de que no funcione y para que vea que la posibilidad de que te vayas es real.

Pasos a seguir en la negociación.

• Saber cuándo se rescinde el contrato: Esto es importante para prepararte antes y tener en mente el nuevo precio y el volumen de rebaja. Debes negociar antes de que cumpla el contrato.

• Conocer la demanda de viviendas de la zona y jugar con esta variable. Hay zonas que albergan viviendas que tardan meses en alquilarse. Si tu vivienda arrendada está en ese caso, te será más fácil negociar con el casero una bajada en el  precio, por la dificultad que tendrá de alquilar el piso si te vas. En caso contrario, se puede complicar.

• Decidir una buena alternativa. Como ya aconsejamos antes, es bueno haber elegido una vivienda que nos guste como alternativa y conocer todos sus detalles, tanto de precio, como de localización y condiciones, aval, muebles… Servirá tanto para hacerle entrar en razón de que el precio es quizás, excesivo, como para que vea que vas en serio. Es recomendable también visitar la casa, para añadir a todo más dosis de realidad.

• Citar al casero en la casa. Esto es bueno para crear un buen ambiente y demostrar de alguna manera que la casa está ordenada, limpia, en buen estado, ect. Incluso si tiene desperfectos o necesidades de reforma se puede alegar esto para la reducción de renta, por coherencia.

• Debes utilizar un lenguaje correcto y dirigirte al casero con educación. No hace falta poner tono cabreado para que te tomen en serio. Es necesario que estés convencido y utilices buenas formas. Él se dará cuenta de que tus peticiones son razonables y accederá de mejor gusto.

Se debe hacer hincapié en que has pagado puntualmente y nunca has tenido ningún problema. Por último, si no accede a bajar el precio del alquiler, siempre puedes pedir que pague los recibos, que mejore el aspecto de la casa o compre algún mueble que no tienes.

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¿Cuánto supone esto? Pues los datos arrojan que, actualmente, una oficina cuesta casi 29 euros por metro cuadrado mensualmente. Este precio, del primer trimestre de 2010, es un 45% más bajo que hace dos años y un 7% inferior respecto a 2009.

Pero el lado malo es que esto es así por los malos números del mercado. Hay oficinas sin alquilar, siendo la tasa de desocupación del primer trimestre de 2010 del 10,2% y alcanzando los 1.150.000 metros cuadrados. En este suma y sigue, tenemos que sumar otros 175.000 metros cuadrados en edificios 'high-tech'.

En un mercado como el inmobiliario, azotado por una crisis severa, estas noticias ya no asombran. Por otro lado "no hay mal que por bien no venga" y esto se deja sentir en los precios. Más cuando se trata de la capital de España, donde comprar una casa o pagar una hipoteca cuesta más.

Este reajuste de precios, en el centro de Madrid, se sucede cuando el sector prevé una recuperación a lo largo de este ejercicio, que vendrá de la mano de interés inversor de fondos y de los 'family office', las oficinas de gestión del patrimonio de las familias adineradas, según la consultora Cushman & Wakefield.

Fuera del centro de la capital, en la periferia, los precios ya están muy ajustados, y solo reducen su valor aquellos que tienen mala calidad y no son alquilados tras varios meses de intentos.

A pesar de todo, un informe de la consultora Cushman & Wakefield sostiene que la falta de movimiento en el sector no es producto del precio. Esto es, que por mucho que bajen los precios, esto no será el factor de reactivación. Por otro lado, mantiene que la inversión está casi totalmente parada, aunque hay capital interesado y sigue habiendo fondos con capacidad para invertir.

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Esto tiene su razón de ser en que el Gobierno ha comenzado a fomentar y dar ayudas a la rehabilitación de viviendas, actividad que tiene como objetivo llevar a cabo mejoras, como pueden aquellas modificaciones para conseguir más superficie útil o para tener mejor aislamiento térmico y acústico.

Esta actividad puede ser un filón para promotores y es necesaria para muchas casas que actualmente presentan mal estado o peor, estados impresentables. Es también un acto de responsabilidad hacer las cosas bien y tomar conciencia de aquello que va mal.

En este sentido, las Administraciones Públicas tienen el deber de actuar y dar ayudas, como ahora lo están haciendo. Además, se suman muchas ayudas de la Comunidad Autónoma, de las que les informará en la Consejería de Vivienda de la región o similar.

El Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 ofrece también facilidades a la hora de financiar tus reformas. Podrás hacerte con préstamos con condiciones muy ventajosas, con límite en los 90 metros cuadrados y unos ingresos máximos de 48.458 euros al año, siendo necesario que, al menos, una cuarta parte de la inversión se destine a reparación social, es decir, lo relativa a energía, accesibilidad…

Aunque los datos sean buenos y se anime a la gente a rehabilitar, tampoco debe hacerse de cualquier manera. Las organizaciones no seguras también se aprovecharán de esta situación y lo que, en principio, eran todo ventajas, puede salir muy caro. Lo que nunca se debe olvidar es pedir un presupuesto antes de que el trabajador vaya a su vivienda, así como los gastos de obra y desplazamiento.

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En primer lugar, porque a partir del 1 de julio, entrará en vigor el incremento del IVA, que encarecerá los inmuebles un 1%. En segundo lugar, porque también el año que viene la adquisición de la vivienda habitual no se sujetará a la deducción que tiene actualmente.

Otro factor que cuenta es que se prevé una dinamización del mercado, lo que avivará la competencia y hará que las entidades financieras ofrezcan a los clientes mejores condiciones para los créditos hipotecarios. Una razón es que deben sacar al mercado nuevos productos, que contrarresten los créditos concedidos anteriormente a titulares que ahora no pueden pagarlos. Claro que de nada sirve vender y conceder ahora sin garantías, por lo que las entidades se cubrirán las espaldas con avales o seguros de amortización de pagos.

Está claro que la variable tipo de interés (ahora muy bajos) también es muy importante a la hora de comprar una vivienda, pero hay que tener cuidado. Si los tipos suben a lo largo de la vida de nuestra hipoteca, nos podemos encontrar con que la cuota aumente mucho entonces, y no tengamos suficientes ingresos para pagarla.

Para ello, debemos utilizar una calculadora de hipotecas y conocer cuánto pagaremos cada mes, de modo que tengamos margen para poder pagarlo. Es conveniente que pensemos que los tipos de interés variable fluctúan, tanto para bien como para mal, y que en un momento pueden beneficiarnos, pero en otro tiempo, pueden perjudicarnos.

Lo recomendable es que todo lo que paguemos por el crédito no supere la cuarta o quinta parte de nuestros ingresos, esto es, el 20 o 25%. Como en el caso anterior, hay que ver cuánto dinero tenemos para pagar un crédito pero también cuánto tenemos para cubrir los riesgos.

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Por ello, el alquiler es una opción que cada vez está más en auge. ¡Pero ojo! Hay que tener mucho cuidado con quién metes en tu casa y, sobre todo, si lo decides hacer sin un contrato de por medio, para conseguir un beneficio mayor. Esto no es nada recomendable porque, aunque sí es verdad que obtienes más dinero, puede que, al final, te salga más caro de lo que esperabas.

Para no llegar a este extremo, la Comunidad de Madrid ofrece una solución, tanto par los que necesitan alquilar su casa como para los que están interesados en alquilar de forma reglamentaria.

El Plan Alquila, que es así como le han  bautizado, es un servicio de gestión profesionalizada de alquiler. La Comunidad de Madrid actúa como intermediaria entre propietarios e inquilinos y, así, garantiza los deberes y derechos que corresponden a cada uno. Para ello, se gestionará el contrato de alquiler desde su firma hasta su resolución. En caso de conflictos entre ambas partes se procederá a contratar un seguro que cubrirá los impagos y desperfectos de las viviendas alquiladas por un plazo de 24 meses.

Este plan de alquiler ofrece varios servicios, para garantizar que el contrato del alquiler se está realizando con normalidad y en las mejores condiciones.

-Servicios que ofrece el Plan Alquila a los propietarios

• Se realiza un inventario en el que se especifica el estado de la vivienda, para darlo a conocer y garantizar la recuperación en las mismas condiciones en las que se entregó.
• Asesoramiento especializado sobre los precios, zonas y posibles mejoras que pueden ser convenientes o necesarias
• Búsqueda y selección de individuos, en condiciones de fiabilidad y solvencia
• Elaboración del contrato de arrendamiento estudiando cada punto
• Asignación de un gestor personal que mediará en caso de conflicto
• Asistencia jurídica gratuita en caso de tener que llegar a un proceso de desahucio, garantizando la recuperación de la vivienda en el menor plazo posible
• Apoyo sobre cualquier duda a la hora de incluir el alquiler en la declaración de la renta
• Gestión del depósito de la fianza en el IVIMA y su devolución

-Servicio que ofrece el Plan Alquila a los inquilinos

• Información sobre zonas, precios, disponibilidad, comunicaciones y accesos a las viviendas
• Ayuda en la búsqueda de la vivienda que más adecúe a tus preferencias y posibilidades
• Información mediante fotografías  en pantalla y visitas virtuales, para evitar desplazamientos
• Seguro de hogar multirriesgo para cubrir los posibles siniestros que puedan suceder
• Asesoramiento especializado sobre las deducciones del alquiler
• Apoyo para fijar una renta de alquiler de acuerdo a sus posibilidades financieras

Para más información puedes escribir un correo a: alquilamadrid@madrid.org o llamar de forma gratuita al 012.
Además hay una oficina móvil del Plan Alquila que se encuentra hoy y mañana en la localida madrileña de Parla en la Avenida de las Lagunas esquina con la C/ Lago del Retiro y estará disponible de 10:00 a 14:00 y  16:00 a 20:00.

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