Mejores Hipotecas

El desempleo es uno de los principales problemas a los que puede enfrentarse una familia. Un problema que puede agravarse en el caso de que estén pagando algún tipo de hipoteca.

En este contexto de crisis económica las entidades financieras están empezando a ofertar Hipotecas con seguro de desempleo. Se trata de un producto muy demandado en los países anglosajones, pero que en España apenas se conoce.

La hipoteca de seguro por desempleo cubre temporalmente el pago de un préstamo hipotecario en el caso de una posible pérdida del trabajo o de una  incapacidad temporal. Este modelo protege de la eventual pérdida del trabajo si se trata de trabajadores por cuenta ajena, mientras que en el caso de trabajadores por cuenta propia, solamente la incapacidad temporal.

Mediante el pago de una prima asequible de carácter mensual, se cubre posteriormente las cuotas de préstamos personales e hipotecarios en caso de que el titular pierda el empleo. Los requisitos básicos para contratar este tipo de hipotecas ser menor de 60 años, estar contratado o dado de alta como autónomo, y presentar un certificado de salud.  Los bancos exigen un mínimo de permanencia en este tipo de hipotecas de entre seis meses y tres años.

Aunque existen muchos modelos de hipotecas con seguro de desempleo, lo normal es que garanticen el pago de la cuota de la hipoteca con un límite de 1352,28 euros cada mes, hasta 12 meses consecutivos, y por un total de 24, siempre durante los cinco primeros años del préstamo, cubriendo solamente al primer titular. A partir del quinto año se puede renovar anualmente.

La cuota máxima que cubre el seguro de protección de pagos queda establecida en función del tipo de contrato que se suscriba, y aunque varía según la entidad emisora, por término medio oscila entre 1.000 y 1.500 euros mensuales, aunque existen también pólizas que pueden rebasar este límite.

Según un reciente estudio elaborado por el Banco de España, las familias españolas destinaron el 46,1% de sus ingresos brutos a financiar la compra de vivienda en el segundo trimestre de 2008, casi dos puntos más que en el mismo periodo del año anterior.

Estos datos indican que el endeudamiento de los hogares por la compra de vivienda se mantiene en niveles muy elevados, ya que  el esfuerzo familiar ha pasado de un 43,3% de la renta en los tres primeros meses de 2007, al 44,2% en el segundo trimestre, 45,4% en el tercero y 46,3% al cierre del año.

El dato positivo es que el importe medio de las hipotecas cayó un 4,56% en junio en comparación con el mismo periodo del año anterior y se situó en 141.939 euros. Aún así, el Euribor, tipo al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España, se ha situado este mes en el  5.477, con lo que se mantiene en máximos históricos, por encima del 5,248% que marcó en el mes de agosto del año 2000.

De esta forma el salario de los españoles hipotecados está sufriendo grandes recortes como consecuencias de las subidas continuadas del precio de la vivienda. En el segundo trimestre del año el precio de una vivienda de tipo medio (93,75 metros cuadrados) era 6,9 veces superior a la renta bruta disponible de un hogar mediano, una décima menos en que el conjunto del 2007 y el 2006.

Son muchos los productos hipotecarios que ofrecen los bancos, y aunque generalmente se recurren a las mismas fórmulas, existen numerosos modelos que pueden ser de gran utilidad.

Uno de los productos más útiles son las denominadas hipotecas puente. Básicamente se trata de un préstamo o crédito que nos facilita la financiación para cambiar de vivienda, de modo que evita vender el primer piso de forma precipitada. Gracias a este préstamo,  una vez que ya estemos alojados en nuestra nueva vivienda podremos vender con tranquilidad nuestra antigua casa.

Con este tipo de créditos podemos pagar únicamente la cuota de  nueva la vivienda, y ampliar o retrasar temporalmente la cuota de nuestro antiguo piso.  Esto en términos de banco se llama carencia, es decir que se retrasa el pago.

Las hipotecas puente pueden solicitarse para una vivienda o sobre varias. Para ello la entidad calcula el importe de tasación de  la nueva vivienda a adquirir, pudiendo llegar hasta el 100%, adquiriendo el compromiso en escritura de que cuando vendamos la primera vivienda, cancelaremos parcialmente la hipoteca de esta vivienda. Si dicho importe no fuera suficiente, podemos hipotecar la primera vivienda hasta llegar al 80% del valor de tasación de la misma. En el caso de que este hipotecada, podríamos recurrir a la novación.

Las  hipotecas multidivisas son una de las opciones más recomendables para situaciones de crisis o de subidas de intereses. El préstamo hipotecario se suscribe en una divisa internacional a elegir, entre las que también puede estar el Euro,  para aprovechar los bajos tipo de interés que existan en los mercados extranjeros.

La ventaja de las hipoteca en divisas es que podemos beneficiarnos de los  bajos tipos de interés de otras divisas para abaratar los prestamos y mejorar muestra situación hipotecaria. Las hipotecas multidivisas consiguen repartir los riesgos de las monedas, ya que en el caso de que una divisa sufra inestabilidad, podemos decantarnos por otra. Una medida interesante para las hipotecas multidivisas es negociar con el banco el límite de los riesgos de variaciones de tipos de interés y de cambio.

Sobre el amplio abanico de divisas, el crédito en yenes es el más recomendable. Esto se debe a la actual  revalorizacion del euro sobre el yen, que presenta un tipo de interés del 0,50%, frente al de la zona euro que está en el 4,25%  Otra opción más conservadora es el Franco Suizo, que aunque tiene un tipo de interés más alto, su fluctuación es menor.

Contratar este tipo de hipotecas también tiene sus riesgos, ya que si la divisa elegida sufre una variación brusca  el importe de nuestra deuda también se incrementará. Esto supone que  hay que estar al tanto de las distintas subidas de intereses, ya que debemos saber cuáles son las divisas más estables. Además, el banco nos cobrará una pequeña tasa al cambiar la divisa pactada por otra más beneficiosa.

Como ya hemos visto, es importante conocer detalladamente cuales son las hipotecas a las que podemos acceder. En esta ocasión queremos elaborar una pequeña guía sobre las principales ventajas y desventajas de las hipotecas de interés fijo y variable.

Los prestamos hipotecarios a interés fijo mantienen de forma constante el tipo de interés durante toda la vida del préstamo, con lo que la cuota mensual se mantiene invariable.

Sus ventajas:

• La cantidad que vamos a pagar (mensualmente, trimestralmente…), se mantiene constante. Esto permite una planificación más equilibrada de nuestra economía.
• Estamos protegidos de las fluctuaciones del mercado, ya que las subidas de los tipos de interés no nos afectarán en la cantidad a pagar de la hipoteca.

Sus inconvenientes:

• Al pagar una cantidad fija por nuestra hipoteca no nos beneficiamos de posibles bajadas en los tipos de interés.
• Las comisiones de cancelación son muy superiores a las hipotecas variables.
• Los plazos máximos de amortización de estos préstamos presentan una mayor limitación (en torno a los 15 años), lo que supone disponer de una economía estable por parte del cliente.

Los préstamo hipotecarios a tipo de interés variable son aquellos en los que el tipo de interés que se aplica varía conforme a la variación de los tipos de interés en el mercado (el tipo de interés de referencia más común es el Euribor).  Normalmente este tipo de préstamos presentan un tipo de interés fijo o inicial para los 6 ó 12 primeros meses, transcurridos los cuales se procede a la primera revisión del tipo.

Sus ventajas:

• El tipo de interés que pagamos por nuestra hipoteca se ajustara a la evolución del mercado. Esto es muy positivo en tendencias bajistas de los tipos de interés, aunque puede ser negativo en casos contrarios.
• Las comisiones de este tipo de préstamos son más bajas que en las de interés fijo.
• Los plazos de amortización son superiores (la media está entre 25 años y 30 años).

Sus inconvenientes:

• Su principal desventaja es que el tipo de interés viene dado por las oscilaciones del mercado. En situaciones de crisis o de inestabilidad económica, esto puede ser perjudicial para nuestros pagos.

La subrogación es una práctica muy habitual y extendida dentro del mundo de las hipotecas y, que por tanto, resulta importante conocer. Es otro de nuestros derechos.

La subrogación en un préstamo hipotecario supone el cambio de una entidad financiera a otra que nos de mejores condiciones e intereses. Gracias a la subrogación podemos ahorrar en los gastos de apertura y de formalización de una nueva hipoteca.

Esta práctica consiste en acudir a otra entidad financiera en busca de una mejor oferta hipotecaria. Una vez que la nueva entidad nos haga una oferta, y nosotros la aceptemos, esta emitirá un aviso a nuestro banco o caja notificando las nuevas condiciones. La antigua entidad debe emitir, antes de 7 días, un certificado haciendo constar cuál es la deuda pendiente del cliente. Si prospera el proceso, esta deuda será gestionada desde la nueva entidad.

Durante los 15 días siguientes la entidad antigua puede pensárselo bien y asumir las condiciones de interés que ofrece la nueva entidad, con lo cual el proceso se detiene y se aplica la fórmula de novación que ya hemos visto. Si finalmente la antigua entidad no certifica la deuda en siete días o no asume las nuevas condiciones e intereses en el plazo de 15 días, entonces ya se pueden iniciar los trámites de la subrogación, cuyo final es el traspaso total de la hipoteca.

Existes dos modelos de subrogación:

• Subrogación con cambio de entidad financiera: En este caso el prestatario cambia su préstamo a otra entidad financiera que le mejora las condiciones del préstamo hipotecario y le de unos mejores intereses.
• Subrogación por asumir obligaciones ya contraídas: El comprador de una vivienda asume los derechos y obligaciones de otra persona. Esto suele ser habitual cuando se compra una vivienda directamente al promotor que obtuvo un préstamo hipotecario para financiar la construcción.

La actual crisis financiera y lo grandes cambios dentro del mercado inmobiliario han provocado un aumento sin precedentes en la demanda de hipotecas. En este contexto es frecuente que algunos clientes acaben comprobando que los intereses que se les cobran son demasiado altos y, que por tanto, no tienen la hipoteca que más se ajusta a su economía. En estos casos es importante conocer una herramienta que nos ayudará a negociar con los bancos y que además forma parte de nuestros derechos como clientes: la novación.

Entendemos por Novación el proceso por el cual la entidad financiera procede a modificar las condiciones de una hipoteca en función de la petición de un titular. Cuando modificamos  la hipoteca existe la posibilidad de cambiar el tipo de interés, el importe pendiente o el plazo en el que debemos pagar. Incluso podemos negociar un cambio sobre los titulares del préstamo. Elemento que puede ser muy interesante, por ejemplo, en el caso de que una pareja se separe.

En este sentido la novación del préstamo hipotecario es una solución ideal en el caso de que no estemos conformes, ya que los gastos derivados del cambio suelen ser muy bajos. Incluso en ocasiones ni siquiera es necesario modificar la escritura pública para disminuir o varias los intereses de una hipoteca.

Sí es necesaria una nueva escritura en el caso de que necesitemos un cambio del tipo de interés, de fijo variable (o al contrario), o en el caso de que busquemos cambiar los aspectos de referencia de la hipoteca (plazo, importe…) No obstante los gastos son mínimos y no suelen suponer un problema.

En conclusión todo cliente que no esté conforme, o que su hipoteca no se ajuste a su economía, debe negociar con su entidad financiera unas mejores condiciones. Forma parte de nuestros derechos.

A la hora de contratar una hipoteca debemos de tener en cuenta varias cuestiones. Una de las más importantes es saber que existen un gran tipo de modalidades, y que cada una tiene sus ventajas y peculiaridades. Cuanto más sepamos sobre ellas más fácil será organizarnos.
Estas son algunas de las hipotecas más frecuentes:

• Hipoteca de interés fijo: Son las más estables y seguras. Su ventaja radica en que estaremos pagando la misma tasa de interés durante la duración total de la hipoteca, que normalmente oscila entre 20 y 30 años. Aunque el tipo de interés suele ser más alto, logramos mantener las cuotas mensuales. Este tipo de hipotecas suelen tener mayor éxito cuando la coyuntura económica es incierta, como es el momento actual.
• Hipoteca de interés variable: Con este tipo pagaremos menos cuotas mensuales mientras los tipos de interés se mantengan bajos, pero si estos aumentan también subirá nuestra hipoteca. Una de sus ventajas es que las tasas de interés y los pagos en sus primeros meses, o incluso años, suelen ser menores a los de una hipoteca de interés fijo. Esto te permite pagar una vivienda de mayor costo ya que la tasa de interé las inicial será más baja. El plazo suele ser hasta de 30 años, aunque hay casos de entidades ques conceden incluso hasta a 40 años.
• Hipoteca interés mixto: En ellas se define un tipo fijo para los primeros años, según los ingresos netos del cliente y, pasado el tiempo, el interés se fija en función de las oscilaciones del mercado. Esto nos garantiza un tiempo de estabilidad en los años que tengamos el tipo de hipoteca fijo, que suelen ser en los que más lo agradecemos debido al esfuerzo económico que hacemos en la compra del inmueble.
• Hipoteca Cuota fija o constante: En esta modalidad la cuota se mantiene fija durante toda la vida del préstamo o hipoteca. El interés se fija del mismo modo que para la modalidad de cuota variable. El problema, o ventaja, de estas hipotecas, es que en función de la cuota pactada, el plazo final puede ser o bien más corto, o bien mucho más largo de lo normal (la medía hipotecaria está en 30 años).
• Hipotecas crecientes: La cuota puede regirse con tasa de crecimiento fija, con tasa de crecimiento referenciada al I.P.C, etc. Son similares similar a las de cuota fija, pero su cuota va aumentando, con lo que el periodo de amortización es mayor que una de interés variable.
• Hipoteca Multidivisas: Se trata de un tipo de  hipoteca en la que el préstamo o crédito se pide en varias divisas incluida la del país donde se firma. Esta hipoteca se hace en divisas que tienen un tipo de interés bajo comparado con la moneda local, como puede ser el Yen japones o el Franco suizo, y cuya estabilidad sea clara. Su principal ventaja es que podemos ir cambiando de divisa cada cierto tiempo.
• Crédito puente o hipoteca: Se trata de una modalidad bastante curiosa ya que el banco o entidad financiera nos hace un préstamo para nuestra financiación, y con la garantía de que lo ingresaremos posteriormente con sus intereses correspondientes. La hipoteca puente la suelen solicitar las personas que necesitan adquirir una nueva propiedad y que además no disponen de tiempo para vender su vivienda actual.

Decidirse por un banco o entidad financiera a la hora de escoger una hipoteca no es tarea sencilla, ya que actualmente existe una gran variedad en el mercado. No obstante esta no es una decisión que debamos tomar a la ligera, ya que una mala elección puede condicionar nuestra calida de vida. Es muy importante escoger aquella hipoteca que más se ajuste a nuestra realidad financiera.

Es por ello que hoy queremos daros algunos consejos importantes que no debéis dejar pasar a la hora de solicitar una hipoteca:

• Un concepto clave es el diferencial de Euribor que nos ofrece el banco. Este diferencial actúa en las hipotecas y préstamos hipotecarios como un margen pactado que se aplica al índice de nuestra hipoteca. Aunque la diferencia no suele ser muy amplia (el TAE hace homogéneas las condiciones de las diferentes ofertas de préstamo hipotecario de los bancos), un primer paso correcto sería acudir a aquella entidad financiera que tenga un mayor margen de maniobra en este sentido, o que por lo menos nos de mayores facilidades o ventajas.

• Todo cliente tiene el derecho de revisar las condiciones de su hipoteca con el objetivo de llegar a un acuerdo con el Banco o Caja de Ahorros. Esto se conoce como novación y puede ser muy útil de cara a reducir los tipos de interés o los plazos de pago pactados. Es importante el dialogo y estar al tanto de cual es nuestra situación financiera. Todo es mejorable.

• Si un banco o caja nos ofrece un préstamo hipotecario a muy bajo tipo de interés, tendremos que prestar especial atención al total de las comisiones y al tiempo en el que estaremos obligados a permanecer en el banco. En ocasiones las tasas pueden ser muy bajas, pero puede suponernos estar ligados el doble de años a una entidad financiera. Además, puede que el grado de exigencia y de coste de otras operaciones bancarias aumente: domiciliación de la nómina, apertura de cuenta, tarjetas de crédito…

• Al firmar una hipoteca debemos tener claro cuales son el número de pagos que tendremos que hacer, y cuales son los avales destinados garantizar el pago del préstamo. En ocasiones un banco puede pedirnos un aval muy superior al total de nuestra deuda hipotecaria. Este tipo de operaciones pueden ser muy peligrosas con lo que es recomendable no aceptarlas.

• Nunca debemos dejarnos llevar por el pánico y las prisas. No todas las ofertas hipotecarias son buenas. En la medida de lo posible debemos aceptar solo aquellas que están reguladas por los convenios que hacen los organismos públicos, como el Ministerio de la Vivienda, con las entidades financieras a través de los denominados préstamos cualificados. Estos tienen la ventaja de impiden el cobro de comisiones por parte de los bancos con un carácter desmedido, y garantiza unos tipos de interés mas bajos.

• Si finalmente no se consigue la hipoteca deseada cabe la posibilidad de pasarse a otra entidad. No estamos obligados a permanecer de forma indefinida en un banco que no deseamos. No obstante el proceso es complejo y bastante costoso, por lo que es importante que estemos seguros de que el cambio es preciso. Los costos por cambio de entidad son: comisión de cancelación, comisión de apertura y gastos notariales y registrales. Este tipo de operaciones suelen ser caras y rondan entre los 3000 y 6000 euros, con lo que sólo es recomendable en el que caso de que la entidad tenga unos un interés fijos muy altos o un diferencial del Euribor poco ajustado.

Con estos consejos lograreis tener una mayor solvencia a la hora de pagar vuestra hipoteca y una mayor calida de vida. Una mala decisión puede ser un gran lastre para nuestra solvencia económica.

La economía doméstica es algo que nos preocupa a todos y por ello llevar una buena planificación es algo vital. La elección de una buena hipoteca no sólo es bueno para nuestro bolsillo, sino también para nuestra calidad de vida.

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