Hipotecas que suben cuando el Euribor baja
¿Cómo es posible que cuando el Euribor, que es el principal índice de referencia de las hipotecas, experimenta una bajada, la cuota mensual de los préstamos hipotecarios suba? Lo que en principio es una noticia esperanzadora para las economías domésticas se termina convirtiendo en una pesadilla. Ante las sucesivas bajadas del Euribor, resulta contradictorio que algunos hipotecados recen por una subida de los tipos de interés. Resulta difícil creerlo pero en muchas ocasiones las entidades financieras se aprovechan de la ignorancia de los clientes, de sus preocupaciones para afrontar una letra mensual o de sus dudas sobre cuál es el mejor momento para contratar una hipoteca. Es tal la inseguridad de los solicitantes que se aferran a la idea de una hipoteca ganga. Pero ¿realmente existen? Desafortunadamente no.
La mejor hipoteca para cada caso
La caída de los tipos de interés no ha tenido las consecuencias esperadas en cuanto al mercado hipotecario se refiere, han bajado las hipotecas sí, pero, en contraposición, las entidades han cambiado de estrategia y han puesto requisitos excesivamente altos, o incorporado productos asociados para aumentar el costo de la operación final y, como consecuencia, los beneficios del banco por prestarnos el dinero.
Según un estudio realizado por el portal Captalis, la caída del euríbor y la posterior caída de los tipos te interés ha favorecido que el mercado hipotecario español está viviendo en estos momentos un período de rebajas. Este estudio denota que tanto bancos como cajas estan optando por lanzar al público grandes productos que parecen casi utopías, pero claro, ahí tenemos la letra pequeña para darnos cuenta de la realidad.
Cómo y cuándo se revisa una hipoteca
Últimamente estamos asistiendo a una caída de los tipos de interés. Hoy, sin ir más lejos, el Banco de España ha confirmado que en el último año el Euribor ha descendido más de dos puntos porcentuales, situándose en el 2,135%.
En vista de esto, mucha gente se preguntará cuál es el procedimiento que se sigue al revisar una hipoteca para aprovechar los descensos de los tipos. Pues bien, lo primero que hay que saber es cuándo se revisa nuestra hipoteca. Está especificado en el contrato, y puede ser de forma anual o semestral. Por supuesto, hay que tener claro cuál es el índice de referencia de nuestra hipoteca. El utilizado para la mayoría de las hipotecas es el Euribor, pero es posible que se haya tomado otro índice como referencia.
Lo habitual es que el Banco tome como referencia el Euribor publicado dos meses antes de la fecha estipulada en el contrato para la revisión. El Banco de España publica este índice en el BOE en los cinco primeros días de cada mes, refiriéndose al mes anterior (hoy se ha hecho público el Euribor correspondiente a febrero), de modo que a quien tuviese que revisar la hipoteca este mes, no se le aplicaría el Euribor publicado hoy por el Banco de España. Los bancos utilizan este período de dos meses para poder prever los ingresos que obtendrán hasta la siguiente revisión hipotecaria.
La pregunta es: ¿qué hago si tengo contratada la revisión para dentro de un año pero quiero aprovecharme ahora de las fuertes bajadas que se están produciendo? Lo cierto es que verse atrapado en un préstamo a un tipo de interés alto es un riesgo que se ha de asumir al contratar una hipoteca de tipo variable. Además, el banco no se hace responsable de las posibles fluctuaciones de tipos. Todo esto lo aceptamos al firmar el contrato. Ahora bien, no es plato de buen gusto estar pagando más cuando se podría pagar menos. En ese caso, la única posibilidad es acudir al banco e intentar renegociar las condiciones del contrato. Eso, o solicitar una subrogación y llevarse la hipoteca a otro banco que mejore las condiciones.
En cualquier caso, quizá a quienes contrataron la hipoteca hace un año y la tengan que revisar en marzo, les alegrará saber que pagarán hasta 2.500 euros anuales menos.
Menos hipotecas pero más esfuerzo para pagarlas
El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha hecho pública hoy la estadística sobre hipotecas correspondiente a 2008. Los datos no vienen más que a corroborar lo que ya sabemos: que estamos inmersos en una crisis financiera y, en el caso de España especialmente, en un frenazo inmobiliario de grandes proporciones.
Las solicitudes de hipotecas han experimentado su mayor caída en los últimos 16 años, al descender un 32,40%. Los que se atrevieron a solicitar un préstamo hipotecario (y, es más, se lo concedieron), obtuvieron alrededor de un 6% menos de capital. Es decir, antes los bancos realizaban más préstamos y por más dinero que en la actual situación. Razones: además de que el precio de la vivienda ha descendido, lo cierto es que los bancos no otorgan hasta el 80% del valor del inmueble, como en el pasado. De ahí que el importe medio de las hipotecas haya registrado un descenso. Por extensión, también se rebaja el plazo medio de amortización, que se sitúa en 24 años.
El INE también incide en el esfuerzo de las familias para hacer frente al pago de las cuotas. Según sus datos, la cancelación de hipotecas bajó un 24,5% durante el pasado año. Esto significa que las familias tardan más en terminar de pagar la hipoteca y, por tanto, en cancelarla. Recordemos que cuando el cliente ya no debe nada al banco, debe proceder a cancelar su hipoteca de forma pública, ya que de lo contrario, seguirá apareciendo una carga sobre su vivienda en el Registro de la Propiedad. Las causas de este dato negativo las encontramos, cómo no, en la situación de debilidad económica actual. La subida del Euríbor y el aumento del paro con la consiguiente bajada de ingresos ha generado más precariedad en la economía familiar que se refleja en sus operaciones con el banco.
Lo que no ha cambiado siginificativamente, y así lo muestran los datos, es la concesión de créditos por entidades. Las cajas de ahorros siguen concediendo más de la mitad de los préstamos hipotecarios. La otra mitad se la reparten los bancos y el resto de entidades financieras. Asímismo, las cajas han concedido importes mayores que el resto de entidades. Eso sí, en los tres casos, el tipo de interés ha sido de 5,29% de media, frente al 4,71% de año anterior.
En general, estamos ante datos negativos. La estadística del INE no hace más que reflejar el mal momento que estamos atravesando. Algunos expertos afirman que una posible solución (atenuante, más bien) pasa por la intervención del Gobierno en el mercado y la potenciación de la vivienda protegida.