¿Qué es la compensación de riesgo por tipo de interés?
Cuando estamos pensando en firmar una hipoteca debemos tener algo claro: no solo debemos fijarnos en la TAE y en el plazo del crédito, pues, cada vez más, hay otras clausulas o condiciones, que pueden hacer que paguemos más.
Si hace poco hablamos de las quejas de los consumidores frente al suelo hipotecario, que pone límite a que los clientes se beneficien de las bajadas de los tipos de interés, ahora nos toca hablar de la compensación de riesgo por tipo de interés, que hace referencia a una cantidad cobrada por la entidad financiera en caso de subrogación o cancelación por parte del cliente.
Subrogar la hipoteca, una solución para ahorrar
En la actualidad, la subrogación hipotecaria ha crecido considerablemente.
Esto se debe principalmente a que los tipos de interés son ahora más bajos que hace unos años.
Los que tienen contratada una hipoteca con una antigüedad de 3 o 4 años se encuentran pagando una mensualidad que, en muchas ocasiones, ronda los 1.000 euros.
La mejor hipoteca de Subrogación
Como ya indicamos el otro día, las hipotecas están sufriendo un período de rebajas, y lo mismo sucede dentro del mercado de las hipotecas de subrogación. Para los que no están puestos en el tema, la subrogación hace referencia al trámite por el que cambiamos nuestro préstamo hipotecario de una entidad a otra. Este tipo de hipotecas también está sufriendo un período de rebajas en cuanto a prestaciones y beneficios, pero las ofertas van aumentando, con tal de ganar nuevos clientes.
Cómo y cuándo se revisa una hipoteca
Últimamente estamos asistiendo a una caída de los tipos de interés. Hoy, sin ir más lejos, el Banco de España ha confirmado que en el último año el Euribor ha descendido más de dos puntos porcentuales, situándose en el 2,135%.
En vista de esto, mucha gente se preguntará cuál es el procedimiento que se sigue al revisar una hipoteca para aprovechar los descensos de los tipos. Pues bien, lo primero que hay que saber es cuándo se revisa nuestra hipoteca. Está especificado en el contrato, y puede ser de forma anual o semestral. Por supuesto, hay que tener claro cuál es el índice de referencia de nuestra hipoteca. El utilizado para la mayoría de las hipotecas es el Euribor, pero es posible que se haya tomado otro índice como referencia.
Lo habitual es que el Banco tome como referencia el Euribor publicado dos meses antes de la fecha estipulada en el contrato para la revisión. El Banco de España publica este índice en el BOE en los cinco primeros días de cada mes, refiriéndose al mes anterior (hoy se ha hecho público el Euribor correspondiente a febrero), de modo que a quien tuviese que revisar la hipoteca este mes, no se le aplicaría el Euribor publicado hoy por el Banco de España. Los bancos utilizan este período de dos meses para poder prever los ingresos que obtendrán hasta la siguiente revisión hipotecaria.
La pregunta es: ¿qué hago si tengo contratada la revisión para dentro de un año pero quiero aprovecharme ahora de las fuertes bajadas que se están produciendo? Lo cierto es que verse atrapado en un préstamo a un tipo de interés alto es un riesgo que se ha de asumir al contratar una hipoteca de tipo variable. Además, el banco no se hace responsable de las posibles fluctuaciones de tipos. Todo esto lo aceptamos al firmar el contrato. Ahora bien, no es plato de buen gusto estar pagando más cuando se podría pagar menos. En ese caso, la única posibilidad es acudir al banco e intentar renegociar las condiciones del contrato. Eso, o solicitar una subrogación y llevarse la hipoteca a otro banco que mejore las condiciones.
En cualquier caso, quizá a quienes contrataron la hipoteca hace un año y la tengan que revisar en marzo, les alegrará saber que pagarán hasta 2.500 euros anuales menos.
Nueva hipoteca de Subrogación de iBanesto
Banesto lanzó a mediados de noviembre una de las mejores hipotecas de subrogación del mercado, si no la mejor que hay hasta el momento, en la que ofrecen la oportunidad de subrogar una hipoteca de hasta Euribor + 0,38.
Esta oferta del banco está supeditada a la contratación de otros productos que oferta la entidad financiera presidida por Ana Patricia Botín, además de la domiciliación de la nómina. Por lo tanto, para poder acceder a estas hipotecas, el usuario debe en primer lugar firmar un seguro de vida y del hogar con la entidad finanaciera.
La nueva hipoteca se caracteriza porque no tiene comisión ni de apertura ni de estudio. Para solicitarla, el importe mínimo a subrogar es de 60.000 €, y el capital pendiente en el momento de la firma de la entidad de origen no puede superar el 80% del valor de la vivienda. Continuando siempre con el plazo que se tenía en la entidad de origen, con un máximo de 30 años.
Para los que pudieran estas interesados, lo primero que deberían hacer sería domiciliar la nómina en cualquier sucursal de Banesto, lo que les permitiría acceder a cualquiera de las dos ofertas que en estos momentos tienen a disposición de los clientes: un televisor LCD de Toshiba de 32" o un ordenador portátil HP Compac, dos verdaderas tentaciones. Como extra además, al domiciliar la nómina el banco le devuelve el 3% de los principales recibos
Además al domiciliar la nómina también deberán dar de alta un cuenta, sin comisiones por el mantenimiento, y dos tarjteas obligatoria, una de crédito y otra de débito.
Esta oferta de Banesto es pionera en cuanto a hipotecas de subrogación, y seguramente le sigan la respuesta de otros bancos, que estén viendo que este tipo de inversión está en alza en los últimos tiempos.
La subrogación
La subrogación es una práctica muy habitual y extendida dentro del mundo de las hipotecas y, que por tanto, resulta importante conocer. Es otro de nuestros derechos.
La subrogación en un préstamo hipotecario supone el cambio de una entidad financiera a otra que nos de mejores condiciones e intereses. Gracias a la subrogación podemos ahorrar en los gastos de apertura y de formalización de una nueva hipoteca.
Esta práctica consiste en acudir a otra entidad financiera en busca de una mejor oferta hipotecaria. Una vez que la nueva entidad nos haga una oferta, y nosotros la aceptemos, esta emitirá un aviso a nuestro banco o caja notificando las nuevas condiciones. La antigua entidad debe emitir, antes de 7 días, un certificado haciendo constar cuál es la deuda pendiente del cliente. Si prospera el proceso, esta deuda será gestionada desde la nueva entidad.
Durante los 15 días siguientes la entidad antigua puede pensárselo bien y asumir las condiciones de interés que ofrece la nueva entidad, con lo cual el proceso se detiene y se aplica la fórmula de novación que ya hemos visto. Si finalmente la antigua entidad no certifica la deuda en siete días o no asume las nuevas condiciones e intereses en el plazo de 15 días, entonces ya se pueden iniciar los trámites de la subrogación, cuyo final es el traspaso total de la hipoteca.
Existes dos modelos de subrogación:
- Subrogación con cambio de entidad financiera: En este caso el prestatario cambia su préstamo a otra entidad financiera que le mejora las condiciones del préstamo hipotecario y le de unos mejores intereses.
- Subrogación por asumir obligaciones ya contraídas: El comprador de una vivienda asume los derechos y obligaciones de otra persona. Esto suele ser habitual cuando se compra una vivienda directamente al promotor que obtuvo un préstamo hipotecario para financiar la construcción.
Si estas interesado, puedes pedir información sin compromiso rellenando el formulario de subrogación de Captalis.