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Las mejores hipotecas de subrogación

Master — Thu, 22 Apr 2010 14:14:59 +0000

Todos sabemos el esfuerzo que supone comprarse una casa y la sed de una vivienda propia que tenemos la gran mayoría de las personas. Pagar el inmueble pasa, casi siempre, por una hipoteca, que es el crédito que nos concede el banco o caja. Pero una vez que pasan los años, conocemos formas de ahorrar en estos lares: una es la subrogación.

¿Qué supone? Simplemente significa un cambio de banco. De alguna manera, el cliente se vende al mejor postor y puede modificar su decisión, si otra entidad financiera le ofrece un crédito hipotecario más barato. ¿Quieres cambiar las condiciones de hipoteca? Este es tu sitio.

Esta operación no es muy dificultosa, pero sí supone unos cuantos pasos que debemos conocer. En muchos casos, resulta rentable. Por ello, nos ocuparemos de conocer las mejores hipotecas de subrogación del mercado, de forma que el cliente sepa por donde tiene que ir a la hora de contemplar esta opción.

Conocer las mejores hipotecas de subrogación pasa, como casi siempre, por el tipo de interés que nos cobra la entidad financiera, que al final no es más que lo que nos cuesta pagar el préstamo de dinero. Casi siempre contamos con un tipo de interés variable o mixto, pues pocas veces el crédito hipotecario tiene interés fijo, aunque los hay.

El interés mixto comportará pagar un tipo fijo durante un periodo de tiempo, habitualmente de pocos años, y después, un tipo variable. Por eso, es importante el valor del Euribor en cada momento, pues determinará cuánto tendremos que pagar mes a mes. Por ello, también debemos buscar el diferencial más bajo, así que, allá vamos.

La Hipotecambias de Caja España es una buena opción, que además de tener un diferencial muy asequible (EUR+0.25), solo pide un producto asociado, como es la domiciliación de la nómina. No obstante, tiene una contrapartida, como es la clausula del suelo, que se establece en el 2,5%, por lo que en un contexto de tipos bajos no es lo más recomendable. Además, corre a cuenta de los gastos que te cuesta realizar esa operación.

Otra de las mejores hipotecas de subrogación del mercado es la Hipoteca Uno-e de la entidad homónima, que ofrece un atractivo diferencial (EUR+0,29%). Además, con este cambio, podrás beneficiarte de todas las bajadas de tipos de interés que tengan lugar y será por ello idónea si te quieres librar de tu clausula de suelo. Exige contratar un seguro de vida, así como la domiciliación de la nómina y recibos.

Otro banco que ofrece un buen producto es Barclays, con su Hipoteca Cambio de Banco Bonificada, que sin suelo y asumiendo también los gastos que afrontas al cambiar tu hipoteca, pone al servicio del cliente un crédito hipotecario con un tipo de interés de EUR + 0,33%. Pero no todo puede ser tan perfecto: con ella, el cliente deberá contratar un seguro de vida, de hogar, una tarjeta de crédito, un plan de pensiones de mínimo 600 € y/o fondos de inversión de mínimo 600 € y/o seguro protección de pagos, así como domiciliar su nómina en el banco.

Por último, destacaremos la Hipoteca Azul de subrogación de iBanesto, que nos ofrece el crédito hipotecario a EUR+0.38. Las condiciones de esta hipoteca pasan por contratar un seguro de hogar y una tarjeta de crédito, así como domiciliar la nómina y recibos. La entidad se hace cargo también en este caso de los gastos que nos suponga dicha operación.

Tras contemplar algunas opciones con atractivos inmejorables, estaremos dispuestos para saber cuánto podemos ahorrarnos en el cambio de banco. Existen calculadoras de subrogación para este fin. Desde luego, todo lo que sea gastar menos dinero será siempre positivo para las economías domésticas. ¿Aún te lo estás pensando?

Cambio de hipoteca: ¿Compensa?

Master — Thu, 15 Apr 2010 11:22:25 +0000

La subrogación o cambio de banco en la tenencia de una hipoteca es una operación que, a priori, está destinada a que los usuarios mejoren sus condiciones en el crédito hipotecario. Pero como todo en esta vida, muchas veces, depende de las circunstancias. "Yo soy yo y mis circunstancias", decía Ortega y Gasset.

Para saber si compensa o no el cambio de hipoteca debemos mirar hacia las condiciones de la hipoteca en su conjunto, tanto de la hipoteca actual como del crédito hipotecario al que queremos pasarnos. Esto es, a todos los elementos que las componen: TAE, productos asociados, plazo, comisiones y los gastos de la subrogación.

En un principio, lo más importante es el dinero que nos cuesta pagar nuestro crédito, esto es, el tipo de interés al que está sujeto. Lo más habitual es que el nuevo crédito hipotecario lo rebaje y, por eso, covenga el crédito, aunque luego habrá que mirar otras variables. Muchos se quieren cambiar también, huyendo de la clausula de suelo. En ese caso, hay que valorar cuánto tiempo van a seguir los tipos de interés bajos.

No obstante, lo ideal es que nos asesoren sobre la subrogación, de modo que nos digan cuál es la mejor opción.

Para continuar, tenemos que conocer cuánto nos costará cambiar de banco, lo que incluye los gastos de notaría, gestoría, nueva tasación y comisión por cancelar la antigua hipoteca, en caso de que la tenga. Este dinero puede ser determinante para la decisión, por lo que tenemos que enterarnos bien de cuánto nos va a suponer.

Es imprescindible preguntar, pues hay ciertos bancos que pagan varios o todos los gastos que supone el cambio, o pagan hasta una cierta cantidad de dinero. Por ejemplo, la Hipoteca Cambio de Banco Bonificada de Barclays corre con este tipo de trámites hasta los 3.000 euros.

Otro de los handicaps a la hora de saber si compensa o no realizar el cambio de hipoteca es conocer cuál es el grado de vinculación que nos exige, o lo que es lo mismo, los productos asociados que tendremos que contratar paralelamente al crédito hipotecario. Todos los servicios que nos ofrecen nunca serían innecesarios, pero ¿realmente los hubiéramos contratado de no ser imprescindibles para hacernos con el otro producto financiero?

A parte de consideraciones personales, siempre necesarias (recuerden a Ortega y Gasset), lo más importante financieramente hablando es el precio. Pregunten siempre cuánto va a suponer añadir estos productos a su cesta e inclúyanlo en el presupuesto que les hará tomar una decisión.

Después de calcular cuánto suponen estos gastos, estaremos preparados para conocer si compensa o no el cambio de hipoteca. Aunque muchas veces no es fácil hallar las condiciones a partir de las cuales el nuevo crédito es rentable en comparación con el anterior, hay acercamientos.

Los expertos aseguran que desde el 0,15% de diferencial por encima del anterior crédito, el cliente se beneficia, pero estar en ese ratio o cerca, reporta unas ventajas mínimas. Cuánto más se aleje, mejor será. Ahora, cada uno a hacer sus cálculos. Nunca hay dos casos iguales.

¿Qué es la compensación de riesgo por tipo de interés?

Master — Thu, 04 Mar 2010 10:32:58 +0000

Cuando estamos pensando en firmar una hipoteca debemos tener algo claro: no solo debemos fijarnos en la TAE y en el plazo del crédito, pues, cada vez más, hay otras clausulas o condiciones, que pueden hacer que paguemos más.

Si hace poco hablamos de las quejas de los consumidores frente al suelo hipotecario, que pone límite a que los clientes se beneficien de las bajadas de los tipos de interés, ahora nos toca hablar de la compensación de riesgo por tipo de interés, que hace referencia a una cantidad cobrada por la entidad financiera en caso de subrogación o cancelación por parte del cliente.

Estas medidas, a pesar de ser legales, parecen poco éticas, por cuanto los titulares de la hipoteca no pueden reclamar después de haber formalizado el contrato.

Su nombre “riesgo por tipo de interés” hace referencia a la pérdida económica que supone el hecho de que el titular cancele el crédito o lo subrogue, pero sea cual sea la justificación, su objetivo es también evitar que los clientes se vayan a otra compañía más barata.

Para ejemplificar la situación, muchos de los hipotecados cuyo préstamo esté sujeto a esta clausula, pueden estar viendo ofertas mucho más suculentas, que no aceptan por la cuantía a la que tendrán que hacer frente en caso de dejar su actual entidad.

El porcentaje establecido para esta clausula varía según la entidad, pero habitualmente oscila entre el 2,5% y el 5%; de todas formas, no hay límites legales. Además, con esta medida en juego, puede darse el caso de que el cliente quiera cancelar su hipoteca y tenga que hacer frente a esta penalización y a la correspondiente por desistimiento.

Esta clausula afecta, principalmente, a las hipotecas de tipo fijo o mixto; cuando éstas estén dentro de un periodo de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o superior a 12 meses.

Vigente desde 2007, esta compensación puede ser justa o injusta, pero de lo que no cabe duda, es de su legalidad actual y su uso. Por ello, lo mejor es tener la información necesaria para determinar si compensa o no firmar esa hipoteca. Por eso estas líneas pueden venir muy bien en un momento de tan difícil decisión.

Interés fijo vs Interés variable

Subrogar la hipoteca, una solución para ahorrar

Master — Tue, 02 Mar 2010 17:08:14 +0000

En la actualidad, la subrogación hipotecaria ha crecido considerablemente.
Esto se debe principalmente a que los tipos de interés son ahora más bajos que hace unos años.

Los que tienen contratada una hipoteca con una antigüedad de 3 o 4 años se encuentran pagando una mensualidad que, en muchas ocasiones, ronda los 1.000 euros.

Por este motivo, son muchos los hipotecados que recurren a la subrogación hipotecaria, que constituye una buena solución financiera. Con ello, se persigue mejorar las condiciones, sobre todo el tipo de interés, para pagar menos mensualmente.
Y en muchas ocasiones se consigue.

Las diferentes cajas y entidades finacieras saben que la subrogación cada vez es más reclamada por los clientes y, por ello, concetran todos sus esfuerzos en ofrecer productos muy competitivos.

Si lo que estamos buscando es una subrogación, lo más cómodo es hacerlo por Internet. Ahora están muy de moda los comparadores web que se encargan de hacer todo el trabajo.

En este caso, el portal de comparativas Captalis resulta muy útil para realizar todas las comparaciones y cálculos necesarios y gracias a él se puede conseguir toda la información actualizada y con toda la letra pequeña.

Veamos qué ofertas son las más competitivas del mercado.

- Hipoteca Azúl de Subrogación de iBanesto que ofrece EUR + 0,38% a 30 años.
- Hipoteca de Subrogación de Openbank que da también EUR + 0,38% a 30 años.
- Hipotecambias de Caja España con la que podrás conseguir un EUR + 0,25% a 30 años.
- Hipoteca de Subrogación de Bancopopular-e que ofrece EUR + 0,39 a 30 años.

Además de ofrecer toda la iformación sobre el producto, pone a disposición del usuario una calculadora de subrogación, gracias a la cual se pueden realizar todos los cálculos que estimemos oportunos.

Veamos un caso práctico.
Imaginemos que tenemos un importe pendiente de nuestra hipoteca de 180.000 euros y un plazo para amortizarlo de 25 años. La cuota actual que estamos pagando es de 830,36 euros. Si optamos por subrogar nuestro préstamo hipotecario ahorraríamos 201,31 euros al mes.

Por ello te invito a la reflexión y a que compares tu hipoteca con las que actualmente se comercializan en el mercado. Es probable que consigas arañar unos cuantos euros para destinarlos a lo que más te apetezca.

La mejor hipoteca de Subrogación

admin — Fri, 22 May 2009 16:40:09 +0000

Como ya indicamos el otro día, las hipotecas están sufriendo un período de rebajas, y lo mismo sucede dentro del mercado de las hipotecas de subrogación. Para los que no están puestos en el tema, la subrogación hace referencia al trámite por el que cambiamos nuestro préstamo hipotecario de una entidad a otra. Este tipo de hipotecas también está sufriendo un período de rebajas en cuanto a prestaciones y beneficios, pero las ofertas van aumentando, con tal de ganar nuevos clientes.

Según publica el blog del portal Captalis en el que han hecho un comparativa de las mejores hipotecas de subrogación que podemos encontrar en el mercado actual, comparando la Hipoteca Subrogación de iBanesto, la hipoteca Nos Adaptamos de BBVA, la Hipoteca de Open Bank y la Hipoteca Naranja de ING Direct.

De esta comparativa podemos deducir que la hipoteca de subrogación que más se adapta al bolsillo del ciudadanos medio es la que oferta la entidad que preside Ana Patricia Botín, con la que te puedes llegar a ahorrar hasta 4.000 euros con respecto al resto.

Openbank e ING, en este orden, siguen a iBanesto en cuanto a costes y a rentabilidad, a la inversa claro está, productos muy similares entre ellos. Pero, sin duda, si optamos por la hipoteca del BBVA, saldremos perdiendo, ya que pagaremos mucho más que en las otras, así que tenemos que evitar dejarnos llevar por ese título tán sugerente y tener en mente que no todo en la vida es marketing, y que antes de contratar cualquier producto lo primero que tenemos que hacer es calcular los costes del mismo, ya sea mediante una calculadora de hipotecas, como la que nos ofrece este mismo portal, o mediante algún agente que nos guíen en nuestra elección de la mejor hipoteca de subrogación.

Estas son solo algunas opciones, pero si te interesa el tema y quieres solicitar información sin compromiso, puedes obtenerla rellenando el formulario de subrogación de Captalis.

Cómo y cuándo se revisa una hipoteca

admin — Mon, 02 Mar 2009 17:50:49 +0000

Últimamente estamos asistiendo a una caída de los tipos de interés. Hoy, sin ir más lejos, el Banco de España ha confirmado que en el último año el Euribor ha descendido más de dos puntos porcentuales, situándose en el 2,135%.

En vista de esto, mucha gente se preguntará cuál es el procedimiento que se sigue al revisar una hipoteca para aprovechar los descensos de los tipos. Pues bien, lo primero que hay que saber es cuándo se revisa nuestra hipoteca. Está especificado en el contrato, y puede ser de forma anual o semestral. Por supuesto, hay que tener claro cuál es el índice de referencia de nuestra hipoteca. El utilizado para la mayoría de las hipotecas es el Euribor, pero es posible que se haya tomado otro índice como referencia.

Lo habitual es que el Banco tome como referencia el Euribor publicado dos meses antes de la fecha estipulada en el contrato para la revisión. El Banco de España publica este índice en el BOE en los cinco primeros días de cada mes, refiriéndose al mes anterior (hoy se ha hecho público el Euribor correspondiente a febrero), de modo que a quien tuviese que revisar la hipoteca este mes, no se le aplicaría el Euribor publicado hoy por el Banco de España. Los bancos utilizan este período de dos meses para poder prever los ingresos que obtendrán hasta la siguiente revisión hipotecaria.

La pregunta es: ¿qué hago si tengo contratada la revisión para dentro de un año pero quiero aprovecharme ahora de las fuertes bajadas que se están produciendo? Lo cierto es que verse atrapado en un préstamo a un tipo de interés alto es un riesgo que se ha de asumir al contratar una hipoteca de tipo variable. Además, el banco no se hace responsable de las posibles fluctuaciones de tipos. Todo esto lo aceptamos al firmar el contrato. Ahora bien, no es plato de buen gusto estar pagando más cuando se podría pagar menos. En ese caso, la única posibilidad es acudir al banco e intentar renegociar las condiciones del contrato. Eso, o solicitar una subrogación y llevarse la hipoteca a otro banco que mejore las condiciones.

En cualquier caso, quizá a quienes contrataron la hipoteca hace un año y la tengan que revisar en marzo, les alegrará saber que pagarán hasta 2.500 euros anuales menos.

Nueva hipoteca de Subrogación de iBanesto

admin — Tue, 10 Feb 2009 15:43:36 +0000

Banesto lanzó a mediados de noviembre una de las mejores hipotecas de subrogación del mercado, si no la mejor que hay hasta el momento, en la que ofrecen la oportunidad de subrogar una hipoteca de hasta Euribor + 0,38.

Esta oferta del banco está supeditada a la contratación de otros productos que oferta la entidad financiera presidida por Ana Patricia Botín, además de la domiciliación de la nómina. Por lo tanto, para poder acceder a estas hipotecas, el usuario debe en primer lugar firmar un seguro de vida y del hogar con la entidad finanaciera.

La nueva hipoteca se caracteriza porque no tiene comisión ni de apertura ni de estudio. Para solicitarla, el importe mínimo a subrogar es de 60.000 €, y el capital pendiente en el momento de la firma de la entidad de origen no puede superar el 80% del valor de la vivienda. Continuando siempre con el plazo que se tenía en la entidad de origen, con un máximo de 30 años.

Para los que pudieran estas interesados, lo primero que deberían hacer sería domiciliar la nómina en cualquier sucursal de Banesto, lo que les permitiría acceder a cualquiera de las dos ofertas que en estos momentos tienen a disposición de los clientes: un televisor LCD de Toshiba de 32" o un ordenador portátil HP Compac, dos verdaderas tentaciones. Como extra además, al domiciliar la nómina el banco le devuelve el 3% de los principales recibos

Además al domiciliar la nómina también deberán dar de alta un cuenta, sin comisiones por el mantenimiento, y dos tarjteas obligatoria, una de crédito y otra de débito.

Esta oferta de Banesto es pionera en cuanto a hipotecas de subrogación, y seguramente le sigan la respuesta de otros bancos, que estén viendo que este tipo de inversión está en alza en los últimos tiempos.

La subrogación

admin — Thu, 21 Aug 2008 09:34:57 +0000

La subrogación es una práctica muy habitual y extendida dentro del mundo de las hipotecas y, que por tanto, resulta importante conocer. Es otro de nuestros derechos.

La subrogación en un préstamo hipotecario supone el cambio de una entidad financiera a otra que nos de mejores condiciones e intereses. Gracias a la subrogación podemos ahorrar en los gastos de apertura y de formalización de una nueva hipoteca.

Esta práctica consiste en acudir a otra entidad financiera en busca de una mejor oferta hipotecaria. Una vez que la nueva entidad nos haga una oferta, y nosotros la aceptemos, esta emitirá un aviso a nuestro banco o caja notificando las nuevas condiciones. La antigua entidad debe emitir, antes de 7 días, un certificado haciendo constar cuál es la deuda pendiente del cliente. Si prospera el proceso, esta deuda será gestionada desde la nueva entidad.

Durante los 15 días siguientes la entidad antigua puede pensárselo bien y asumir las condiciones de interés que ofrece la nueva entidad, con lo cual el proceso se detiene y se aplica la fórmula de novación que ya hemos visto. Si finalmente la antigua entidad no certifica la deuda en siete días o no asume las nuevas condiciones e intereses en el plazo de 15 días, entonces ya se pueden iniciar los trámites de la subrogación, cuyo final es el traspaso total de la hipoteca.

Existes dos modelos de subrogación:

Subrogación con cambio de entidad financiera: En este caso el prestatario cambia su préstamo a otra entidad financiera que le mejora las condiciones del préstamo hipotecario y le de unos mejores intereses.
Subrogación por asumir obligaciones ya contraídas: El comprador de una vivienda asume los derechos y obligaciones de otra persona. Esto suele ser habitual cuando se compra una vivienda directamente al promotor que obtuvo un préstamo hipotecario para financiar la construcción.

Si estas interesado, puedes pedir información sin compromiso rellenando el formulario de subrogación de Captalis.